Campos de análisis de adquisición
Esta es la referencia campo por campo del bloque de suscripción (underwriting) que completas al analizar una adquisición. El análisis ocurre primero en la consulta de adquisición — antes de que exista una operación o una propiedad — y el mismo bloque se traslada a la operación al convertir. Lee esto para saber qué significa cada campo, cuáles impulsan la Oferta Máxima Permitida y exactamente qué valores sobreviven a la conversión. Para conocer el flujo de trabajo completo (captura, calificación, conversión), consulta Captura y conversión de prospectos de adquisición.
Acceso que necesitarás. Editar consultas y operaciones requiere el conjunto de permisos REDA - Property Acquisition User.
El análisis ocurre en la consulta
Una adquisición se suscribe (underwrite) mientras todavía es un prospecto. En el embudo de estados de la consulta, el estado Underwriting marca la fase en la que trabajas los números. Todo lo que cubre esta referencia vive en ese bloque: la economía de la operación que arma tu oferta tope, y los datos de la propiedad y las notas de debida diligencia que describen el activo. Cuando el prospecto se califica y se convierte, el bloque se copia a la operación de adquisición, donde los mismos cálculos se ejecutan de nuevo sobre las copias propias de la operación.
El motor de la MAO
La pieza central del análisis es la Oferta Máxima Permitida (MAO) — lo máximo que deberías ofrecer. REDA la calcula automáticamente:
Cuatro datos de entrada la alimentan. Siempre ingresas el ARV manualmente — no tiene una fuente predeterminada. Los otros tres — Estimated Con/Reno Cost, Estimated Holding Cost y Estimated Profit — pueden precargarse por ti: elige una Profit & Holding Rule (Regla de Ganancias y Tenencia; un conjunto guardado de valores predeterminados de mercado) y REDA completa esos tres, pero solo donde están en blanco. Esto es precarga solo en blanco: cualquier cifra que ya hayas escrito se conserva, y la regla nunca la sobrescribe. La búsqueda de la regla se filtra a las reglas cuya región coincide con la región del registro y cuyo valor For coincide con su Acq Type. La misma fórmula se ejecuta en la operación de adquisición después de la conversión, recalculada a partir de los datos propios de la operación.
Referencia de campos — economía de la operación
El bloque de economía en la consulta. Las etiquetas se muestran exactamente como aparecen en pantalla.
| Campo | ¿Alimenta la MAO? | ¿Se traslada a la operación? | Notas |
|---|---|---|---|
| Acq Type | Solo filtro | Sí | Lot o Property; determina qué reglas puedes elegir |
| Asking Price | No | Sí | El precio de lista del vendedor — compáralo con la MAO |
| Exit Strategy | No | Sí | Hold · Lazy Asset · Retail · Strategic Asset · Wholesale |
| Loan on Property | No | Sí | Indicador de gravamen existente (Sí/No) para el flujo de liquidación |
| Estimated After Rent Market Value (ARV) | Sí (+) | Sí | Siempre se ingresa manualmente |
| Estimated Con/Reno Cost | Sí (−) | Sí | Se precarga desde la regla cuando está en blanco |
| Estimated Holding Cost | Sí (−) | Sí | Se precarga desde la regla cuando está en blanco |
| Estimated Profit | Sí (−) | Sí | Se precarga desde la regla cuando está en blanco |
| Estimated Rent | No | Sí | Dato de rendimiento para comprar y mantener (buy-and-hold) |
| Maximum Allowed Offer (MAO) | Calculado | Se recalcula en la operación | Nunca se escribe manualmente |
| Profit & Holding Rule | Fuente de los valores predeterminados | Sí | Filtrada por región y Acq Type |
| Underwrite Complete | No | No | El indicador de cierre de suscripción permanece en la consulta |
| Underwrite Date | No | Sí | La fecha que se traslada a la operación |
Referencia de campos — datos de la propiedad y debida diligencia
El resto del bloque describe el activo en sí. Se comparte con los registros de administración de propiedades, y en la consulta captura los detalles como texto antes de que exista un registro de Property. Se agrupa de tres maneras:
| Grupo | Campos |
|---|---|
| Identificar el activo | Property Name/Street Address · Property Zip · Parcel # · Year Built |
| Dimensionarlo | Beds · Baths · Built Area · Gross Area · Parking Spaces · Parking Notes |
| Condición y contexto | Reason for Selling · Property Condition · Last Major Repair / Upgrade · Last Occupied Date · Septic/Sewer Details · Water Supply Detail · Lockbox / Access Info |
Cierre de la suscripción (underwrite sign-off)
Dos campos cierran el análisis. Underwrite Complete (Sí/No) registra que terminaste de trabajar los números, y Underwrite Date registra cuándo. Mueve el estado a Qualified (o Unqualified) una vez que hayas dado el cierre. Recuerda que los estados son manuales — nada los avanza automáticamente por ti.
Qué se traslada al convertir
Al convertir la consulta, casi todo el bloque se copia a la operación de adquisición — Acq Type, Asking Price, ARV, las tres estimaciones, Estimated Rent, Exit Strategy, el indicador de gravamen existente, Profit & Holding Rule, la dirección y los datos de la propiedad, y la Underwrite Date. Dos cosas se comportan de forma distinta a lo que sugiere el texto de ayuda del campo:
En la operación, los campos de datos de la propiedad se convierten en una instantánea (snapshot) de ese momento: las ediciones posteriores al registro de Property real no reescriben la copia de la operación. La operación conserva los detalles tal como los suscribiste.
Ejemplo resuelto: suscribiendo Meridian Court
En la consulta "Meridian Court [ Acq ]", el suscriptor ingresa ARV 400,000 y elige la regla "Harbour District - Property", que precarga Con/Reno 40,000, Holding 15,000 y Profit 45,000:
La MAO de 300,000 es el tope del suscriptor — lo máximo que Meridian debería pagar jamás, no la cifra que van a ofrecer. Con Asking Price 310,000, Exit Strategy Hold, y Estimated Rent 2,800/mes, el suscriptor planea abrir en 280,000 — cómodamente por debajo del tope, con margen para negociar. Establece Underwrite Complete en Sí, registra una Underwrite Date y mueve el estado a Qualified. Al convertir, la operación traslada todas estas cifras y muestra una MAO recalculada de 300,000 (la fórmula se ejecuta de nuevo sobre los datos propios de la operación y llega al mismo resultado).
Qué sigue
- Reglas de ganancias y tenencia — de dónde vienen las tres estimaciones precargadas.
- Captura y conversión de prospectos de adquisición — el flujo de trabajo alrededor de este bloque de análisis.
- Adquirir una propiedad — qué ocurre después de que la operación se califica y se convierte.
- Cómo funcionan las adquisiciones en REDA — el mapa completo del pipeline.
Preguntas frecuentes
Los cuatro datos de entrada deben estar presentes — es el ARV menos las tres estimaciones. Ingresa el ARV y, además, elige una regla (para precargar las estimaciones) o escríbelas manualmente.
La precarga solo aplica a campos en blanco — la regla completa una estimación únicamente donde está vacía. Borra el campo primero y vuelve a seleccionar la regla para que tome su valor predeterminado.
Se recalcula a partir de los datos propios de la operación. Si editaste una estimación después de convertir, la MAO de la operación sigue los valores de la operación y no los de la consulta.
Permanece en la consulta. Solo la Underwrite Date se traslada a la operación.
Lockbox / Access Info es un dato sensible desde el punto de vista de seguridad. Su visibilidad es una decisión del administrador — restríngela a las personas que realmente necesitan acceso.
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