Escenario: Adquisición de un activo en dificultades
Este recorrido sigue una operación de compra desde el primer prospecto hasta un activo financiado y listo para arrendar — mostrando cómo encajan, en orden, el prospecto de adquisición, el binder y el contrato, el ticket de Purchase Agreement, la creación automática de la propiedad, el financiamiento del préstamo y la preparación para el arrendamiento. Este artículo secuencia las funcionalidades y señala el artículo que es dueño de cada una; no vuelve a derivar las matemáticas del análisis de suscripción (underwriting). Seguimos a Meridian Capital (la entidad compradora interna de Meridian) adquiriendo un activo en dificultades — Meridian Court — con un valor después de reparación de 400,000, una oferta máxima (MAO) de 300,000, una oferta aceptada de 280,000, financiada con un préstamo de rehabilitación de 750,000, y entregada lista para arrendar. Hay dos momentos automáticos a los que prestar atención: REDA crea el registro de la propiedad cuando la operación llega a Under Contract, y crea automáticamente un préstamo provisional en el mismo instante.
Acceso que necesitarás. Avanzar la adquisición requiere el conjunto de permisos REDA - Property Acquisition User; completar el préstamo requiere REDA - Property Lending User.
La historia de un vistazo
La entidad compradora de Meridian, Meridian Capital, está adquiriendo un activo en dificultades — Meridian Court — y financiándolo con un préstamo de rehabilitación de 750,000. Una adquisición es un registro en la pestaña Oportunidades — el mismo objeto de "operación" que se usa en todo REDA — y avanza a través de un conjunto fijo de Stages que se muestran como un Path:
Qualification → Inspection → Offering → Under Contract → Clear to Close → Closed Won (o Closed Lost)
Observa el orden: Inspection va antes que Offering. Primero se inspecciona el activo y después se hace la oferta. Las primeras etapas se avanzan manualmente, pero Under Contract lo escribe el ticket de Purchase Agreement — y al llegar a esa etapa se disparan las dos creaciones automáticas que distinguen a las adquisiciones. Las adquisiciones no tienen una etapa "Contract Out", así que no tomes prestada la escalera de venta.
La cronología
Toda la adquisición en una sola tabla — quién actúa, qué hace REDA automáticamente en respuesta, y qué artículo es dueño de cada paso.
| Paso | Quién actúa | Qué hace | Qué hace REDA automáticamente | Artículo responsable |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Agente | Captura la consulta de compra (dirección objetivo, bloque de análisis de suscripción); la califica; Convert Inquiry | Precarga las estimaciones de costos en blanco desde la Profit & Holding Rule de la región; al convertir crea la Cuenta, el Contacto, una operación de Acquisition y un rol de contacto principal de Seller; la operación se abre en Qualification; el MAO se recalcula en la operación (no se copia) |
Prospectos de adquisición · Convertir una consulta |
| 2 | Agente | Inspecciona el activo (→ Inspection), revisa las estimaciones, hace una oferta (→ Offering) |
Estas etapas son manuales; el MAO se recalcula a medida que cambian las estimaciones — úsalo como el tope de la oferta | Cómo funcionan las adquisiciones · Análisis de adquisición |
| 3 | Agente | Registra el binder: Binder = Yes, Amount, Date, Title Company | La validación todo-o-nada del binder exige los tres campos juntos | Binder y contrato |
| 4 | Agente | Crea el ticket de Purchase Agreement; adjunta el contrato firmado; marca Contract Signed / Closed | Etapa de la operación → Under Contract (las adquisiciones no tienen etapa "Contract Out") |
El ticket de Purchase Agreement |
| 5 | Automático | — | Con la operación ya activa y sin ninguna propiedad vinculada, REDA crea automáticamente la Property "Meridian Court" (Owner Account = Meridian Capital, Purchase Price = el precio de la operación, datos de la propiedad, y una Leasing Rule tomada de la Profit & Holding Rule, con un enlace de vuelta a la operación); se abre una entrada en el historial de titularidad. REDA también crea automáticamente un préstamo provisional llamado TBD (en Prospecting, prestatario = Meridian Capital, vinculado a la adquisición) |
Creación de la propiedad y financiamiento · Préstamos en REDA |
| 6 | Agente | Completa el préstamo provisional: Loan Amount 750,000, términos; avánzalo hasta Funded | Las validaciones de consistencia exigen que Borrower sea la Cuenta compradora y Property sea la propiedad de la adquisición; los montos de préstamos activos se acumulan en la adquisición | Crear un préstamo · Creación de la propiedad y financiamiento |
| 7 | Agente | Termina la configuración de arrendamiento en la nueva propiedad; avanza la adquisición a Closed Won |
La propiedad heredó una Leasing Rule al crearse, así que ya está lista para el flujo de arrendamiento | Cómo habilitar una propiedad para arrendamiento · De la solicitud a la mudanza |
Acto 1 — Del prospecto a la operación
La consulta de compra captura la dirección objetivo y el bloque de análisis de suscripción. Las estimaciones de costos en blanco se precargan desde la Profit & Holding Rule de la región, y la Oferta Máxima Permitida (MAO) se calcula a partir del Valor Después de Reparación menos las tres estimaciones. Al hacer Convert, REDA crea la Cuenta, el Contacto, la operación de Acquisition y un rol de contacto principal de Seller, dejando la operación en Qualification.
Un detalle verificado que suele confundir: el MAO y los campos de comisión no se mapean en la conversión. En cambio, el MAO se recalcula de forma idéntica en la operación con la misma fórmula de ARV menos estimaciones — así que el número parece el mismo, pero se regeneró, no se trasladó. Detalle: Prospectos de adquisición y Convertir una consulta.
Acto 2 — Inspeccionar, ofertar, binder
Las primeras etapas avanzan manualmente, y en este orden: Qualification → Inspection → Offering. Primero se inspecciona el activo, revisando las estimaciones de costos a medida que se conoce más (el MAO se recalcula cada vez, dando un tope vivo para la oferta), y solo entonces se avanza a Offering para hacer la oferta.
Registra el binder con Binder = Yes y los tres datos juntos, o se dispara la validación todo-o-nada:
El binder es opcional — pero si estableces Binder = Yes, los tres campos son obligatorios. Detalle: Binder y contrato y Análisis de adquisición.
Acto 3 — El ticket de Purchase Agreement
Igual que en una venta, Under Contract se determina por un ticket, no se edita a mano. En el ticket Acq - Purchase Agreement, marcar Contract Signed (o Closed) mueve la operación a Under Contract. Recuerda que una adquisición no tiene etapa "Contract Out" — el ticket lleva la operación directamente a Under Contract. Adjunta el contrato firmado antes de cerrar el ticket. Detalle: El ticket de Purchase Agreement.
Acto 4 — Se crean automáticamente la propiedad y el préstamo provisional
Este es el momento que distingue a las adquisiciones. En el instante en que la operación se activa por primera vez — al llegar a Under Contract sin ninguna propiedad vinculada todavía — REDA hace dos cosas a la vez.
TBD hasta que la completes — se abre en Prospecting, con el prestatario establecido como Meridian Capital y un enlace de vuelta a la adquisición. Este es el espacio reservado para el financiamiento: complétalo con los términos reales, o ciérralo como perdido si es una compra al contado.Ninguno de los dos registros se construye a mano — aparecen juntos en el momento en que la operación se activa. Detalle: Creación de la propiedad y financiamiento y Préstamos en REDA.
Acto 5 — Financiar con un préstamo
Completa el préstamo provisional (el que REDA llamó TBD) — Loan Amount 750,000 y sus términos — y luego avánzalo hacia Funded. Dos validaciones de consistencia mantienen el préstamo ligado a la operación correcta: el prestatario debe ser la Cuenta compradora, y la garantía debe ser la propiedad de la adquisición.
"La propiedad debe ser la misma que en la oportunidad de adquisición."
A medida que el préstamo se activa, su monto se acumula en la adquisición. La mecánica completa de préstamos — términos, desembolsos y liquidaciones — está en Crear un préstamo, y todo el ciclo de vida del préstamo (originar, desembolsar, registrar pagos, liquidar) se recorre de principio a fin en Un préstamo, de la originación a la liquidación.
Acto 6 — Preparación para el arrendamiento
Como la propiedad heredó una Leasing Rule al crearse, ya recorrió la mayor parte del camino para ser arrendable — solo necesita una Cuenta propietaria y una Leasing Rule en su lugar, ambas llegadas automáticamente. Termina cualquier configuración de arrendamiento que falte, avanza la adquisición a Closed Won, y el activo puede empezar a recibir solicitudes. Detalle: Cómo habilitar una propiedad para arrendamiento, y luego el traspaso a De la solicitud a la mudanza.
Las cifras, conciliadas
Las cifras de análisis de suscripción no se vuelven a derivar aquí — esas matemáticas viven en Análisis de adquisición. Esta tabla solo muestra dónde aparece cada una a medida que avanza la operación.
| Cifra | Valor | Dónde aparece |
|---|---|---|
| Valor Después de Reparación (ARV) | 400,000 | El bloque de análisis de suscripción en la consulta, luego en la operación |
| Oferta Máxima Permitida (MAO) | 300,000 | Se recalcula en la operación a partir del ARV menos las estimaciones de costos — el tope de la oferta |
| Oferta aceptada / Precio de compra | 280,000 | El precio de la operación; se copia al Purchase Price de la propiedad creada automáticamente |
| Préstamo de rehabilitación | 750,000 | El Loan Amount del préstamo provisional ya completado; se acumula en la adquisición una vez activo |
Qué sigue
- Cómo funcionan las adquisiciones — la escalera de etapas y el modelo de análisis de suscripción.
- El ticket de Purchase Agreement — el ticket que lleva la operación a Under Contract.
- Creación de la propiedad y financiamiento — la propiedad creada automáticamente y el préstamo provisional, en detalle.
- Un préstamo, de la originación a la liquidación — el lado del préstamo de esta operación, de principio a fin.
- Cómo habilitar una propiedad para arrendamiento — cómo terminar la configuración para que el activo pueda arrendarse.
Preguntas frecuentes
Cuando la adquisición se activa por primera vez — al llegar a Under Contract — sin ninguna propiedad vinculada todavía. REDA la crea y copia el propietario, el precio, los datos de la propiedad y la Leasing Rule. Consulta Creación de la propiedad y financiamiento.
REDA crea automáticamente una operación de préstamo (Lending) llamada TBD (en Prospecting, prestatario = la Cuenta compradora) junto con la nueva propiedad — el espacio reservado para el financiamiento. Complétala con los términos reales, o ciérrala como perdida si es una compra al contado. Consulta Préstamos en REDA.
Ese es el orden de las etapas de la adquisición: Qualification → Inspection → Offering → Under Contract → Clear to Close → Closed Won / Closed Lost. Se inspecciona antes de ofertar. Consulta Cómo funcionan las adquisiciones.
El MAO no se mapea en la conversión; se recalcula de forma idéntica en la operación a partir del ARV menos las estimaciones de costos. El valor parece el mismo porque la fórmula es la misma. Consulta Prospectos de adquisición.
El prestatario y la propiedad deben coincidir con los de la adquisición — "La cuenta del prestatario debe ser la misma que la cuenta del comprador en la oportunidad de adquisición." y "La propiedad debe ser la misma que en la oportunidad de adquisición." Consulta Crear un préstamo.
Sí — el binder es opcional. Pero si estableces Binder = Yes, debes proporcionar los tres datos juntos (Amount, Date, Title Company). Consulta Binder y contrato.
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