Adquirir una propiedad

Esta es la guía práctica de principio a fin para comprar una propiedad con REDA: llevar una operación de adquisición calificada desde la suscripción, pasando por la oferta y el contrato, hasta el cierre. Cubre las dos automatizaciones principales que sorprenden a quien recién empieza — REDA crea el registro de Property por ti en el momento en que la operación pasa a estar bajo contrato, y aparece automáticamente un préstamo provisional para esa propiedad — para que puedas explicar de dónde salió cada registro. Al terminar de leer, podrás avanzar una adquisición por cada etapa, ejecutar el ticket del acuerdo de compra y completar el financiamiento. No se asume experiencia previa con REDA; cada etapa y término se define a medida que aparece.

Qué es una operación de adquisición

Una operación de adquisición es el registro de operación (deal) de REDA en su forma "de compra". Cumple una doble función: es la operación que avanza etapa por etapa desde la calificación hasta el cierre, y es la hoja de trabajo de suscripción que guarda tus cifras de análisis. Para el detalle campo por campo de esa hoja de trabajo — el valor después de reparación, las estimaciones de costos y la oferta tope — consulta Campos de análisis de adquisición.

De dónde vienen las operaciones

Una operación normalmente comienza cuando conviertes una consulta de adquisición calificada (consulta Captura y conversión de prospectos de adquisición). La conversión crea la operación en Qualification, con un rol de contacto principal de Seller y con el bloque de suscripción trasladado. Cabe destacar que la operación puede existir antes de que haya un registro de Property — al principio, la dirección del objetivo es solo texto en la operación. REDA nombra la operación automáticamente como "<dirección> [ Acquisition ]."

El flujo de adquisiciones, etapa por etapa

Una adquisición avanza por siete etapas. Tú haces avanzar la mayoría; el salto a Under Contract lo hace por ti el ticket del acuerdo de compra. Aquí está la escalera completa con lo que haces tú frente a lo que hace REDA:

La palabra activa es el punto de quiebre: una operación está activa desde Under Contract en adelante, y llegar a estar activa es lo que dispara las automatizaciones que se explican a continuación.

Las cifras de suscripción en la operación

La operación lleva el bloque de suscripción. Elegir una Profit & Holding Rule precarga el Estimated Con/Reno Cost, el Estimated Holding Cost y el Estimated Profit — pero solo donde están en blanco, así que tus cifras escritas a mano se conservan. La Maximum Allowed Offer (MAO) se calcula entonces como el valor después de reparación menos esas tres estimaciones, dándote un tope de oferta. Tu Buying Account (la entidad compradora) se elige de una lista restringida a tus entidades internas. Para la referencia completa de campos consulta Campos de análisis de adquisición, y para saber de dónde salen los valores predeterminados consulta Reglas de ganancias y tenencia.

El ticket Purchase Agreement

Cuando se acuerdan los términos, contratas la operación con el ticket Acq - Purchase Agreement — un proceso corto y controlado. Sus estados impulsan la operación:

El ticket debe vincularse a una operación de adquisición — "Sólo se puede seleccionar Oportunidad de Adquisición." — y si el acuerdo se firmó en papel, debes adjuntar el archivo firmado antes de cerrarlo — "Por favor adjunte Documento antes del cierre del Ticket." El recorrido completo del ticket está en El ticket del acuerdo de compra de la adquisición.

Cuando pasa a estar activa: REDA crea la Property

Firmar el ticket lleva la operación a Under Contract, y — si todavía no hay una Property vinculada — REDA crea el registro de Property por ti a partir de la operación, copiando alrededor de veinte datos. Los que conviene conocer por nombre:

Si ya había una Property vinculada, REDA no crea un duplicado — en cambio, actualiza las referencias de la propiedad hacia la operación activa. Justo después de que nace la propiedad, REDA también crea para ella un préstamo provisional (una operación de Lending) — en Prospecting, con el prestatario definido como tu Buying Account, vinculado de regreso a la adquisición. Es el espacio de financiamiento; lo completas o lo cierras si la compra es en efectivo. El detalle completo de ambas automatizaciones está en Creación de la Property y financiamiento de una adquisición.

Financiar la compra

Completa el préstamo provisional con el monto y los términos. Dos reglas lo mantienen alineado con la adquisición:

Los montos del préstamo asignados a la adquisición se consolidan automáticamente en la operación (solo préstamos activos). A medida que se liberan los fondos, registra los desembolsos con tickets Loan Disbursement, que se consolidan en la propiedad, el préstamo y la adquisición. Los cargos de liquidación están disponibles en la operación para el estado de cierre. La mecánica de financiamiento vive en la sección de Lending; el estado de cierre, en la sección de venta de propiedades.

El recorrido completo

Ejemplo práctico: adquirir Meridian Court

Meridian Properties consigue el activo en dificultades Meridian Court, propiedad de Continental Holdings. La consulta de adquisición (todavía sin registro de Property) se convierte en la operación "Meridian Court [ Acquisition ]" en Qualification con un rol de contacto Seller. La regla "Harbour District - Property" precarga Con/Reno 40,000, Holding 15,000 y Profit 45,000; con ARV 400,000, la MAO es 300,000. La oferta se acepta en 280,000 (el Sale / Purchase Price).

La sección Deal Underwrite en la operación de adquisición (Etapa Qualification). El Estimated After Rent Market Value (ARV) es $400,000.00 y la Maximum Allowed Offer (MAO) se calcula en $400,000.00 — el tope se recalcula a partir del ARV y las estimaciones de costos (Estimated Profit, Holding Cost y Con/Reno Cost, todavía en blanco aquí).

Referencia: etapa → qué hace REDA

Una fila por etapa, mostrando quién la mueve y qué crea o actualiza REDA al llegar a ella:

Qué sigue

1. Captura y conversión de prospectos de adquisición — cómo se crea una operación.
2. Cómo ejecutar un trato de adquisición: del binder al contrato — avanzar la operación y registrar el binder.
3. El ticket del acuerdo de compra de la adquisición — el ticket que impulsa Under Contract.
4. Creación de la Property y financiamiento de una adquisición — los registros creados automáticamente y el financiamiento.
5. Campos de análisis de adquisición — cada campo de suscripción explicado.
6. Reglas de ganancias y tenencia — de dónde salen los valores predeterminados de las estimaciones.

Preguntas frecuentes