Reglas de ganancias y tenencia
La Regla de ganancias y tenencia (en inglés, Profit & Holding Rule; su etiqueta en pantalla usa el signo "&") es el registro de datos maestros que precarga la economía predeterminada de la operación sobre las adquisiciones: el costo estimado de construcción/renovación, el costo de tenencia y la ganancia objetivo que, en conjunto, impulsan la Oferta Máxima Permitida, además de la regla de arrendamiento predeterminada que hereda una propiedad una vez que la adquieres. Esta referencia explica qué hace cada campo, exactamente cuándo y cómo se precargan los números y — igual de importante — qué es lo que la regla no hace. Léela si estás configurando o manteniendo estas reglas por mercado. Nota inicial: esto es información de datos maestros para la economía de la operación; no hay lógica contable ni de diferimiento detrás, y nunca contabiliza nada.
Acceso que necesitarás. Crear y editar Reglas de ganancias y tenencia es una tarea de administración de datos maestros; si no puedes abrir o editar una, pídele a tu administrador que te otorgue el acceso adecuado a datos maestros. Cualquier usuario que trabaje con adquisiciones puede elegir una regla existente desde la búsqueda.
Qué es una Regla de ganancias y tenencia
Una Regla de ganancias y tenencia captura la economía predeterminada de un segmento de mercado — una región, un tipo de activo (terreno vs. un activo construido) y una banda de valor después de reparación. Mantienes una regla por segmento, y cuando un suscriptor elige la regla correspondiente en una adquisición, sus valores predeterminados de costo fluyen hacia el registro para que nadie tenga que recordar las cifras típicas de renovación, tenencia y ganancia de ese mercado. Es una capa de conveniencia: números iniciales razonables que el suscriptor luego ajusta a la operación específica.
Una cosa que no es: no divide ni asigna la ganancia entre inversionistas o cuentas de tenencia. A pesar de la palabra "ganancias" en su nombre, una regla guarda una única cifra de ganancia objetivo para el cálculo de suscripción — nada más. Si buscas cómo se comparte la titularidad entre las partes, eso vive en otro lugar de REDA, no en este registro.
Los campos
Las etiquetas de los campos se muestran exactamente como aparecen en el registro de la regla. Solo un campo es obligatorio — For, que le indica a REDA si la regla aplica a un terreno o a un activo construido. Todo lo demás es opcional; una regla con solo una región y un valor For es válida, simplemente no precarga nada.
| Campo | Obligatorio | Propósito |
|---|---|---|
| For (Lot / Property) | Sí | Lot (terreno) o Property (activo construido); se compara contra el Acq Type de la operación o la consulta para decidir qué reglas se pueden elegir |
| ARV Price Range From / To | No | La banda de valor después de reparación para la que está pensada esta regla — una guía para elegir la regla correcta, no un límite obligatorio |
| Estimated Con/Reno Cost | No | Presupuesto de renovación predeterminado que se precarga en las adquisiciones |
| Holding Cost | No | Costo de tenencia predeterminado (financiamiento, impuestos, seguro) que se precarga en las adquisiciones |
| Profit | No | Ganancia objetivo predeterminada que se precarga en las adquisiciones |
| Leasing Rule | No | La política de arrendamiento con la que empieza la propiedad adquirida — debe estar en la misma región que la regla |
| Region | No | Delimitación de mercado; determina qué registros pueden elegir esta regla e impulsa su moneda de visualización |
Adónde van los números de la regla
Los tres campos de costo de la regla precargan las estimaciones correspondientes en los registros de adquisición, siguiendo un comportamiento consistente que vale la pena recordar: REDA completa una estimación desde la regla únicamente cuando está en blanco. Los valores que ya escribiste nunca se sobrescriben. Eso es la precarga solo-en-blanco.
| Estado del campo de estimación al elegir la regla | Resultado |
|---|---|
| En blanco | Se completa desde la regla |
| Ya tiene un valor | Se conserva — la regla nunca lo sobrescribe |
| Se borra después y se vuelve a seleccionar la regla | Se completa de nuevo |
Dónde se puede elegir la regla, y qué ocurre al seleccionarla:
| Registro | Filtro de la búsqueda | Qué ocurre al seleccionarla |
|---|---|---|
| Consulta de adquisición | Región de la regla = región de la consulta, y For = Acq Type | Las estimaciones en blanco se completan; la MAO se recalcula |
| Operación de adquisición | Mismo filtro; valores predeterminados desde la propiedad cuando hay una vinculada | Las estimaciones en blanco se completan; la MAO se recalcula |
| Propiedad | Región de la regla = región de la propiedad | Se guarda como el valor predeterminado de la propiedad para futuras operaciones; provee la regla de arrendamiento cuando se crea una propiedad automáticamente |
Las estimaciones precargadas impulsan entonces la oferta tope:
La conexión con la regla de arrendamiento
Una Regla de ganancias y tenencia puede indicar una Leasing Rule (regla de arrendamiento) predeterminada — la política de arrendamiento con la que empezará la propiedad una vez que REDA la cree automáticamente a partir de una adquisición cerrada. (Si la regla no indica ninguna, la propiedad recurre al valor predeterminado de su región.) La única validación de este objeto protege ese emparejamiento: la regla de arrendamiento que adjuntes debe estar en la misma región que la Regla de ganancias y tenencia. Adjunta una de una región distinta y REDA bloquea el guardado:
Esta "regla de arrendamiento" es el valor predeterminado de política posterior a la adquisición; para saber qué controla luego una regla de arrendamiento, consulta la sección de arrendamiento.
Qué es lo que la regla no hace
Conviene tener claros los límites de la regla:
Mantenimiento de las reglas
Ejemplo resuelto: la regla del distrito Harbour
La regla "Harbour District - Property" está configurada For Property, cubre la banda de ARV 300,000–500,000, con Con/Reno 40,000, Holding 15,000, Profit 45,000, y Leasing Rule "Harbour District Standard."
Qué sigue
- Campos de análisis de adquisición — cada campo de suscripción que la regla precarga, definido.
- Adquirir una propiedad — dónde caen los números precargados dentro del flujo.
- Creación de la Property y financiamiento de una adquisición — cómo la regla provee la regla de arrendamiento de la propiedad al crearla.
- Cómo funcionan las adquisiciones en REDA — el mapa completo del pipeline.
Preguntas frecuentes
La precarga es solo-en-blanco — los valores existentes se conservan. Borra el campo de la estimación y vuelve a seleccionar la regla para que tome su valor predeterminado.
La regla de arrendamiento debe estar en la misma región que la Regla de ganancias y tenencia: "Regla de arrendamiento no válida. La región especificada en la regla de arrendamiento seleccionada no coincide con la región especificada en la regla de ganancias y tenencia."
La región de la regla debe coincidir con la región del registro, y su valor For debe ser igual al Acq Type del registro (Lot vs Property). Si alguno difiere, la regla queda excluida de la búsqueda.
No — los valores predeterminados se aplican solo en el momento en que seleccionas la regla en un registro. No hay recálculo retroactivo; actualiza las operaciones abiertas una por una.
No — la banda es solo una guía. La búsqueda filtra por región y For, no por precio. Elige la regla cuya banda coincida con el ARV de la operación.
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