Desalojos y terminaciones anticipadas

No todos los contratos de arrendamiento llegan a su fin natural. Cuando hay que remover a un inquilino por causa justificada, o ambas partes acuerdan terminar antes, REDA lo gestiona con dos tickets: Eviction y Termination. Cada uno pone al contrato en su propia etapa de aviso y, al cerrarlo, genera un ticket hijo Move Out que termina el trabajo. Este artículo muestra qué ticket escribe qué etapa, por qué el ticket hijo Move Out se comporta distinto bajo uno de estos padres, y cómo cancelarlo revierte el contrato. No se asume experiencia previa con REDA.

Eviction vs Termination vs Move-Out

Tres caminos para terminar un contrato, y conviene verlos lado a lado:

Eviction y Termination comparten la misma forma — un ticket padre que establece una etapa de aviso y luego genera un ticket hijo Move Out para terminar el trabajo. Lo que cambia es la etiqueta de la etapa y, para las terminaciones, un flujo de documentos opcional para el acuerdo de entrega (surrender agreement).

Iniciando el proceso

Ambos tickets solo pueden crearse sobre un contrato ocupado — no puedes desalojar ni terminar un contrato en aplicación o ya expirado. Inténtalo en el contrato equivocado y REDA te detiene:

En el ticket estableces el Move Out Date (la fecha programada en que se desocupará la unidad), un Notice Date y — para un desalojo — Eviction Start Date y Eviction End Date. Ambos tickets comienzan con un estado de aprobación Draft, que tu organización puede usar como punto de control antes de que el proceso se ejecute.

Eviction, paso a paso

Un ticket Eviction pasa por los estados New, In Process, Closed y Cancelled:

Termination, paso a paso

Un ticket Termination tiene la misma forma que un desalojo: escribe Occupied - Notice (Termination) y genera su propio ticket hijo Move Out al cerrarse. Agrega estados para un flujo de documentos — Contract Sent y Contract Signed — para que puedas seguir un acuerdo de entrega hasta su firma. Si ese acuerdo se firma en papel, REDA no te deja cerrar el ticket hasta que se adjunte el documento firmado, y verifica que el archivo realmente exista:

Al cerrarse, REDA estampa la fecha de mudanza programada y levanta el ticket hijo Move Out, exactamente igual que un desalojo. (Eviction no tiene los estados Contract Sent/Signed — ese flujo de documentos es exclusivo de termination.)

Terminando con el ticket hijo Move Out

Ambos padres entregan el trabajo a un ticket hijo Move Out. Bajo un padre de desalojo o terminación, se comporta de una manera importante y no evidente:

Cerrar el ticket hijo funciona con normalidad y es lo que termina el contrato: REDA estampa el Actual Move Out Date, mueve el contrato a Expired, desactiva la facturación, desactiva el acceso al portal y limpia cualquier ticket de renovación pendiente. Si la propiedad tiene una plantilla y un cronograma de inspección de mudanza, esa inspección también se programa a partir de este ticket hijo. Los campos Parent Ticket y Parent Ticket Type mantienen visible y auditable la cadena de desalojo a mudanza.

Cuándo la unidad vuelve al mercado

Hay una diferencia que vale la pena conocer entre los tres caminos en cómo la unidad vuelve a estar disponible. En un move-out normal y en una terminación, REDA mira hacia adelante: en cuanto el contrato entra en su etapa de aviso con una fecha de fin conocida, estampa el próximo Leasing Availability Date de la propiedad — la fecha de fin más los días de preparación (make-ready) de la regla — para que la unidad pueda promocionarse antes de que el inquilino se haya ido. Una etapa de aviso de eviction no estampa esa fecha futura de la misma manera. En cambio, la unidad vuelve al mercado una vez que el ticket hijo Move Out se cierra y el contrato llega a Expired, cuando el estado de arrendamiento de la propiedad se recalcula por su cuenta (ver Estados de la propiedad explicados). La conclusión práctica: no esperes que aparezca una fecha de disponibilidad anticipada mientras un desalojo sigue en curso — llega al final.

Cancelando el proceso

Poner cualquiera de los tickets padre en Cancelled revierte el contrato: la etapa de aviso vuelve a la instantánea tomada cuando se creó el ticket, y la fecha de mudanza programada se borra. La reversión solo aplica mientras el contrato sigue en la etapa que fijó el ticket — así que una cancelación nunca sobrescribe una etapa que otro proceso ya haya escrito.

Si el proceso ya llegó al ticket hijo Move Out, cancelarlo es un asunto de dos pasos: cancela primero el ticket hijo (lo que lo revierte desde Expired y cancela su inspección), y luego cancela el padre (lo que revierte la etapa de aviso). Trabaja del hijo hacia el padre para que cada reversión caiga en la etapa que espera.

Ejemplos resueltos

Desalojo. Aisha Rahman deja de pagar. El 10 de marzo, el gerente crea un ticket Eviction con Move Out Date 30 de abril y Eviction Start 10 de marzo. Al ponerlo en In Process, el contrato muestra Occupied - Notice (Eviction) con Scheduled Move Out 30 de abril. Cuando concluye el desalojo, el ticket se cierra y aparece un ticket hijo Move Out, vinculado al desalojo. Aisha desocupa el 30 de abril; cerrar el ticket hijo mueve el contrato a Expired y detiene la facturación. Nota que la renta y los recargos por mora siguieron acumulándose todo el tiempo hasta ese cierre final.

Terminación. Un inquilino y el arrendador acuerdan terminar un contrato antes de tiempo — el contrato corre hasta el 31 de julio del año siguiente, pero ambos quieren salir el 30 de septiembre. El gerente crea un ticket Termination, lo mueve a Contract Signed con el acuerdo de entrega firmado adjunto, y lo cierra. El contrato muestra Occupied - Notice (Termination) y aparece un ticket hijo Move Out. Cerrar ese hijo el 30 de septiembre mueve el contrato a Expired.

Un ticket Eviction, con su ticket hijo Move Out mostrándose en la lista Related Tickets — el campo Parent Ticket del hijo vincula a ambos.

Un ticket Termination en Contract Signed, con el acuerdo de entrega adjunto en la lista relacionada Files.

Referencia: estado del ticket y etapa del contrato

Cada estado y qué le hace al contrato:

Qué sigue

1. Aviso, Move-Out y Fin del Contrato — el comportamiento completo del ticket hijo Move Out.
2. Renovación de un contrato de arrendamiento — el camino de no-renovación que también genera un ticket Move Out.
3. Cómo funcionan los tickets: el motor de procesos de REDA — tickets padre e hijo, y cómo revierte la cancelación.
4. El registro del contrato de arrendamiento — qué significan las etapas de aviso y expirado.
5. Estados de la propiedad explicados — cómo una unidad vuelve a estar disponible después del move-out.

Preguntas frecuentes