Cargos de liquidación y estados de cierre
Un estado de cierre suma todos los costos de cerrar una venta y los reduce a dos cifras principales: lo que el comprador aporta a la mesa y lo que el vendedor se lleva. REDA arma ese estado a partir de los códigos de liquidación (un catálogo de categorías de costos de cierre), los cargos de liquidación (las líneas individuales del trato) y dos totales que calcula por ti. Este artículo explica de dónde sale cada cifra, detalla las dos fórmulas en palabras simples, y muestra cómo registrar honorarios de título, anticipos del vendedor y partidas no pagadas por el vendedor para que ambos totales salgan correctos. No se asume ningún conocimiento contable previo.
Acceso que necesitarás. Configurar códigos de liquidación requiere el conjunto de permisos REDA - Master Data - Admin; REDA - Property Acquisition User también puede crearlos y editarlos, y REDA - Master Data - Read Only puede verlos. Agregar cargos en un trato de venta requiere REDA - Property Sales User (los tratos de adquisición y préstamo usan sus propios conjuntos).
Qué es un estado de cierre en REDA
El estado de cierre no es un documento aparte que abres — es un conjunto de cifras que viven en el trato de venta y se recalculan a medida que agregas líneas. Cada costo de cierre se ingresa como una línea de cargo de liquidación, etiquetada con un Settlement Type que le indica a REDA a qué lado del estado pertenece. REDA suma esas líneas en tres subtotales y luego los combina con el precio de venta (o el préstamo) para producir las dos cifras que a todos importan: Gross Due From Buyer/Borrower y Gross Due To Seller.
La cifra del lado del comprador se etiqueta "Buyer/Borrower" porque el mismo estado sirve tanto a un cierre financiado (un borrower, prestatario, con préstamo) como a un cierre en efectivo (un buyer, comprador, sin préstamo). De aquí en más diremos simplemente "el comprador".
Códigos de liquidación: el catálogo
Un código de liquidación es una categoría de costo de cierre reutilizable, configurada una sola vez por un administrador. Cada código tiene un Name, un Type, un indicador de activo (los códigos nuevos nacen activos), una Description y una Region. Para retirar uno, desactívalo en lugar de eliminarlo — solo se ofrecen los códigos activos al agregar un cargo. Hay siete tipos:
| Type | Ejemplos típicos |
|---|---|
| Real Estate Broker Fees | Comisiones de listado y del agente del comprador |
| Payable in Connection with Loan | Originación del préstamo, puntos, honorarios del prestamista |
| Advance Payment Required by Lender | Intereses prepagados, prima del seguro del primer año |
| Reserve Deposited with Lender | Depósitos de garantía de impuestos y seguro recaudados al cierre |
| Title Charges | Búsqueda de título, seguro de título, honorarios del agente de cierre |
| Govt. Recording and Transfer Charges | Registro de la escritura, impuesto de transferencia |
| Other | Cualquier cosa que no encaje en las categorías anteriores |
Cargos de liquidación: las líneas de detalle
Un cargo de liquidación es una línea en el trato del tipo de registro Settlement Charge. Los cargos de liquidación están disponibles en tratos de venta, adquisición y préstamo (los tratos de arrendamiento usan sus propios tipos de cargo). Cada línea lleva estos campos:
| Campo | Significado |
|---|---|
| Settlement Code | A qué categoría del catálogo pertenece el costo |
| Settlement Type | A qué lado del estado va a parar (ver la siguiente sección) |
| Charge $ / Instances / Discount $ | El monto base, cuántas veces se aplica, y cualquier descuento |
| Net Charge | El monto calculado que se acumula: Charge $ × Instances (1 si está vacío o es 0), menos Discount $ |
El Net Charge es lo que alimenta el estado. El Settlement Type es un simple clasificador — no dispara ninguna automatización; solo le indica a REDA a qué subtotal, y por lo tanto a qué cifra bruta, pertenece la línea. Hay tres tipos:
| Settlement Type | Se acumula en | Gross Due From Buyer | Gross Due To Seller |
|---|---|---|---|
| Borrower Due | Settlement - Borrower Due | + suma | (sin efecto) |
| Adjustment - Unpaid By Seller | Adjustment - Seller Unpaid | + suma | − resta |
| Adjustment - Advance Paid By Seller | Adjustment - Seller Advance | − resta | + suma |
Los dos tipos de ajuste capturan quién ya pagó qué. Advance Paid By Seller significa que el vendedor ya pagó un costo que en realidad es del comprador, así que el comprador se lo debe — eso aumenta lo que recibe el vendedor y reduce lo que aporta el comprador. Unpaid By Seller significa que el vendedor debe un costo que no se ha pagado, así que eso aumenta lo que aporta el comprador y reduce lo que recibe el vendedor.
El cálculo, en palabras
REDA primero suma los tres subtotales a partir de las líneas:
- Settlement - Borrower Due — el Net Charge de cada línea con tipo Borrower Due.
- Adjustment - Seller Advance — el Net Charge de cada línea con tipo Adjustment - Advance Paid By Seller.
- Adjustment - Seller Unpaid — el Net Charge de cada línea con tipo Adjustment - Unpaid By Seller.
Luego los combina con el precio de venta (o el préstamo) para obtener las dos cifras principales:
La cifra de partida es el Loan Amount cuando el trato lleva un préstamo; en caso contrario, es el Sale / Purchase Price.
Gross Due To Seller = el Sale / Purchase Price + Adjustment - Seller Advance − Adjustment - Seller Unpaid.
Entonces el bruto del comprador parte del préstamo cuando la venta está financiada — porque un prestamista está cubriendo el precio, y el comprador solo aporta los costos y ajustes — y parte del precio mismo cuando el comprador paga en efectivo.
Un pequeño detalle de presentación: Gross Due To Seller se muestra como una cifra en moneda entera (sin centavos), mientras que los demás totales sí llevan centavos. Es solo cómo se formatea la cifra del vendedor — la aritmética subyacente no cambia.
Ejemplo resuelto: Harbour Villa 7
La venta de Harbour Villa 7 por Meridian, con Sale / Purchase Price de 1,000,000.00, y el comprador financiando un Loan Amount de 750,000.00. Cuatro líneas de cargo de liquidación:
| Línea | Net Charge | Settlement Type |
|---|---|---|
| Title Charges | 8,000.00 | Borrower Due |
| Comisión del corredor | 30,000.00 | Borrower Due |
| Cuota de HOA prepagada | 2,000.00 | Adjustment - Advance Paid By Seller |
| Impuesto predial vencido | 5,000.00 | Adjustment - Unpaid By Seller |
Los tres subtotales resultan en: Borrower Due 38,000.00, Seller Advance 2,000.00, Seller Unpaid 5,000.00. Ahora las dos cifras brutas:
| Cifra | Cálculo | Resultado |
|---|---|---|
| Gross Due From Buyer/Borrower | 750,000 (hay préstamo, así que el préstamo es la cifra de partida) + 38,000 + 5,000 − 2,000 | 791,000.00 |
| Bruto adeudado al vendedor | 1,000,000 + 2,000 − 5,000 | 997,000.00 |
Si el mismo comprador hubiera pagado en efectivo en lugar de financiar (sin préstamo), la cifra de partida sería el precio de venta, y el bruto del comprador sería 1,000,000 + 38,000 + 5,000 − 2,000 = 1,041,000.00. Lo que recibe el vendedor no cambia — nunca depende del préstamo.
Cómo encaja todo
Qué sigue
- Vender una propiedad — las compuertas de etapa que exigen el precio y la Under Contract Date.
- Guía de referencia de las etapas de venta — las compuertas detrás de un estado en blanco.
- Ventas de propiedades en REDA — el mapa de la sección.
Preguntas frecuentes
Porque un prestamista está cubriendo el precio de compra. Cuando el trato lleva un Loan Amount, REDA hace partir el bruto del comprador desde el préstamo — el comprador solo aporta los costos y ajustes. Sin préstamo, parte del Sale / Purchase Price.
Las líneas con tipo Adjustment - Advance Paid By Seller. Como el vendedor ya pagó el costo, se resta del bruto del comprador (y se suma a lo que recibe el vendedor).
Los cargos se bloquean en cuanto el trato o su ticket vinculado está aprobado: "The record is locked for editing. Charges can not be created and updated if the opportunity or opportunity's parent opportunity or associated ticket is Approved."
En REDA Admin → la pestaña Settlement Codes. Se necesita REDA - Master Data - Admin (o REDA - Property Acquisition User).
No. El Settlement Type no dispara ninguna automatización — las líneas solo clasifican los costos de cierre y alimentan los totales del estado de cierre. No se facturan como los cargos de arrendamiento; el movimiento de dinero se gestiona al cierre.
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