Contratos multianuales y escalonamientos de renta

Un contrato de tres años no es una única cifra de renta — normalmente es una renta que sube cada año. REDA maneja esto con escalonamientos: cuando un contrato dura más que la ventana de escalonamiento (normalmente un año), REDA divide la renta en períodos anuales fechados y escalona cada uno según la regla que elijas. Este artículo muestra la matemática exacta, con cifras trabajadas, para las tres reglas de escalonamiento — Year 1 Base Rent %, Previous Year Base Rent % y Fixed — cómo se ven las filas de cargos fechadas en el contrato, la configuración que las controla, y cómo los cargos administrativos también pueden escalonarse. No se asume experiencia previa con REDA; cada término se define a medida que aparece.

Qué es un escalonamiento

Piensa en un contrato comercial de 36 meses en Harbour Tower Suite 300, que comienza en 2,000.00 al mes. Dejado como una sola cifra, REDA facturaría 2,000.00 durante tres años seguidos. Pero la mayoría de los contratos multianuales suben la renta cada año, así que REDA en cambio genera una fila de renta fechada por año — una fila para el primer año, una para el segundo, una para el tercero — cada una con su propio monto escalonado y su propia ventana de fechas. Al inquilino se le factura desde la fila cuya ventana cubre la fecha de la factura, así que el incremento ocurre solo en cada aniversario.

Una Regla de arrendamiento es el registro de política que sigue un contrato para su renta, cargos y comportamiento de escalonamiento; todo contrato hereda una de su propiedad o región. La configuración de escalonamiento vive ahí, así que una regla que activa los escalonamientos los aplica a todo contrato largo que la use.

Cómo activarlo

Cinco ajustes de la Regla de arrendamiento controlan los escalonamientos:

REDA bloquea la configuración incompleta para que una regla a medio configurar no se pueda guardar. Si activas el multianual sin elegir la ventana y la regla, verás:

Si eliges una regla pero dejas su monto en blanco, REDA te señala el campo correspondiente:

Las tres reglas de escalonamiento, con cifras

Las tres reglas parten de la misma renta del primer año — la base — y solo difieren en cómo se calcula cada año posterior. Toma una base de 2,000.00, un incremento del 5% (o un incremento Fixed de 150.00), y compara:

Los montos se redondean a dos decimales. Sin el multianual activado, un solo cargo cubre todo el plazo al monto base.

Lo que REDA genera en el contrato

Cuando armas el libro de cargos con Terms & Charges, REDA convierte la configuración de la regla en filas de cargo reales:

A partir de ahí, la facturación simplemente sigue la ventana de fechas de cada fila — no se necesita ninguna configuración especial de facturación más allá de la cadencia recurrente normal. El Current Rent Charge del contrato — el puntero que usa REDA para mostrar una única cifra de "renta de hoy" — pasa al período vigente en cada aniversario, así que el Current Rent mostrado siempre refleja el año en el que realmente está el contrato.

Los cargos administrativos también pueden escalonarse

El escalonamiento no es solo para la renta. Un cargo administrativo recurrente — una cuota de instalaciones, por ejemplo — puede llevar su propio escalonamiento en su configuración de cargo, usando las mismas tres reglas. La configuración tiene un interruptor Enable Multi Year Rule, una Charge Step Up Rule, y un porcentaje o monto fijo, y REDA aplica exactamente la misma matemática. Así, una cuota de instalaciones de 100.00/mes bajo una regla Year 1 Base al 10% escalona a 110.00 en el Año 2 y 120.00 en el Año 3, justo junto con la renta.

La configuración se bloquea de la misma manera. Un cargo que no es recurrente, o una regla donde el multianual a nivel de contrato no está activado, no puede habilitar escalonamientos:

Y, al igual que con la renta, el monto del incremento es obligatorio una vez que se elige una regla:

Los cargos de amenidades de la propiedad se escalonan con el mismo motor, así que una renta escalonada, una cuota de instalaciones escalonada y una amenidad escalonada suben todas juntas a lo largo del plazo.

Renovaciones y escalonamientos

Los escalonamientos se aplican a las renovaciones igual que a los contratos nuevos. Cuando configuras los cargos de una renovación, REDA ejecuta la misma generación sobre el plazo renovado — usando los montos base de la renovación (en lugar de los del contrato nuevo) y las mismas reglas de escalonamiento. Un plazo multianual renovado se divide, se fecha y se escalona exactamente igual que el original. El ciclo de renovación en sí se cubre en Renovación de un contrato de arrendamiento.

Ejemplo resuelto: el escalonamiento de Harbour Tower

Harbour Tower Suite 300 es un contrato comercial de 36 meses con una renta base de 2,000.00 al mes, que va del 1 ago 2026 al 31 jul 2029. Su regla tiene el multianual activado, una ventana de división de 12 meses, y la regla Year 1 Base Rent % al 5%. Cuando ejecutas Terms & Charges, REDA genera tres filas de renta fechadas:

Bajo Previous Year Base Rent % al 5%, el mismo contrato compone — la fila del Año 3 marca 2,205.00 en lugar de 2,200.00:

Y bajo Fixed a 150.00, cada año simplemente suma el monto fijo:

Si el plazo de Harbour Tower fuera de 30 meses en lugar de 36 bajo la misma ventana de 12 meses, REDA igual produciría tres filas — el conteo se redondea hacia arriba — con la tercera recortada al fin del contrato. Agrega una cuota de instalaciones escalonada junto con la renta (100.00 bajo una regla Year 1 Base al 10%) y sube 100.00 / 110.00 / 120.00 a lo largo de los mismos tres períodos.

El bloque multianual de la Regla de arrendamiento configurado: Enable Multi Year Rule activado, una división de 12 meses, y el escalonamiento de renta configurado en Year 1 Base Amount al 5%.

Terms & Charges del contrato de Harbour Tower Suite 300, mostrando tres filas de renta encadenadas y fechadas a 2,000.00, 2,100.00 y 2,200.00 al mes.

La sección Details Accounting del contrato: el campo Current Rent Charge apunta a la fila de renta fechada activa (aquí la fila del Año 1 a 2,000.00), y avanza a la siguiente fila después de cada aniversario.

Referencia: de la configuración a la matemática

Cada regla en una línea, y cómo funciona la generación:

La generación, en palabras. Períodos = plazo ÷ meses de división, redondeado hacia arriba. Las fechas se encadenan (el fin de cada período = su inicio + ventana de división − 1 día, extendido al fin de mes cuando Follow EOM está activado). El último período se recorta a la fecha de fin del contrato, y todo monto se redondea a dos decimales.

Qué sigue

1. Configuración de cargos del contrato — el editor Terms & Charges que genera las filas.
2. Normas de arrendamiento: el motor de políticas — donde vive la configuración de escalonamiento, junto con el resto de la regla.
3. Renovación de un contrato de arrendamiento — escalonamientos en la generación de renovaciones.
4. Cronogramas de Renta Lineal (Straight-Line) — reconocer la renta escalonada de forma pareja.
5. Configuraciones de cobro de alquiler — de dónde viene el monto base de cada plazo.
6. Ajustes por inflación — escalonamiento basado en índices, un mecanismo distinto de los escalonamientos.

Preguntas frecuentes