Creación de la Property y financiamiento de una adquisición

Este artículo explica las dos automatizaciones principales de REDA para las adquisiciones y cómo financias la compra. Cuando una adquisición pasa a estar activa — en el momento en que llega a Under Contract — REDA crea el registro de Property por ti y un préstamo marcador de posición para esa propiedad. Luego financias la compra con un préstamo cuyos desembolsos se acumulan en la adquisición. Si acaban de aparecer en tu operación registros que no creaste tú, aquí aprenderás qué son, qué heredaron y cómo completar el financiamiento correctamente. No se asume experiencia previa con REDA.

El momento en que pasa a estar activa

El disparador de ambas automatizaciones es un único evento: la operación de adquisición pasa a estar activa por primera vez, lo que ocurre cuando llega a Under Contract (y permanece activa a lo largo de Clear to Close y Closed Won). Llegas a Under Contract firmando el ticket del acuerdo de compra — consulta El ticket del acuerdo de compra de la adquisición.

Dos condiciones determinan lo que sucede a continuación. Si todavía no hay una Property vinculada, REDA crea una. Si una Property ya estaba vinculada, REDA no crea un duplicado — en su lugar, actualiza las referencias de la propiedad existente a la operación activa.

Automatización 1: REDA crea la Property

Cuando la operación pasa a estar activa sin una propiedad vinculada, REDA construye el registro de Property a partir de la operación, copiando alrededor de veinte datos. Los que vale la pena conocer por nombre:

Como el Owner Account llega definido a tu entidad compradora, la propiedad registra que tu entidad es ahora su dueña. Cuando tu organización mantiene un historial de titularidad, los cambios en el Owner Account de una propiedad quedan registrados en un rastro de titularidad para que puedas ver quién ha tenido el activo a lo largo del tiempo; si registras cuándo tu entidad tomó la titularidad, ten en cuenta que definir una fecha de inicio de titularidad en una propiedad requiere que haya un Owner Account presente — "Se debe proporcionar la cuenta del propietario si se especifica la fecha de inicio de la propiedad."

Automatización 2: el préstamo marcador de posición

Justo después de que nace la propiedad, REDA también crea un préstamo marcador de posición — una operación de Lending — para ella. Es un espacio de financiamiento, creado para que el lado del dinero de la compra tenga dónde vivir desde el principio.

Se nombra según la entidad compradora, igual que todo préstamo — lo verás listado como tu cuenta compradora seguida de [ Lending ] — así que búscalo en la lista relacionada Oportunidades de la propiedad en lugar de un registro llamado "new loan". No te sorprendas por él: es un espacio, no una obligación. Lo completas con los términos reales del préstamo, o lo cierras si la compra es en efectivo (consulta Compras en efectivo más abajo). La mecánica completa de los préstamos vive en la sección de préstamos.

Financiar la compra

Para financiar la adquisición, completa la operación de Lending con el monto del préstamo, el tipo, la tasa y las fechas. Los montos de préstamo asignados a la adquisición se acumulan automáticamente en la operación de adquisición (solo préstamos activos), así que la operación siempre refleja su financiamiento comprometido.

Dos reglas de consistencia mantienen un préstamo vinculado a la adquisición correcta. Si el prestatario o la propiedad del préstamo no coinciden con la adquisición, REDA bloquea el guardado:

Registrar desembolsos (Loan Disbursement)

A medida que se liberan fondos contra el préstamo, registra cada desembolso con un ticket de Loan Disbursement. Cuando el ticket se cierra, el monto desembolsado se acumula en la Property, en la operación de Lending y en la operación de adquisición. Se aplican dos reglas:

La primera significa que el préstamo debe estar realmente fondeado (en Closed Won) antes de poder desembolsar contra él; la segunda significa que un desembolso de adquisición debe indicar la operación de adquisición. Cada desembolso lleva un tipo de desembolso para categorizar el dinero a medida que se libera — los tipos disponibles son Acquisition (la compra en sí), Renovation y Construction (trabajos de renovación y construcción), y Property Turn (preparar la unidad entre usos). Registrar cada desembolso con el tipo correcto mantiene exacto el total de desembolsos de préstamo de la propiedad y te permite ver a dónde fue el dinero prestado.

Compras en efectivo

¿Sin financiamiento? El préstamo marcador de posición es solo un espacio, así que ciérralo como perdido (o déjalo en Prospecting, según tu proceso) — no hay obligación de fondearlo. La compra sigue adelante en efectivo de todos modos.

El recorrido

Ejemplo práctico: financiar Meridian Court

Meridian Properties firma el acuerdo de compra en "Meridian Court [ Acquisition ]", y la operación pasa a Under Contract. Como ahora está activa sin una propiedad vinculada, REDA crea la Property "Meridian Court": Owner Account = Meridian Capital (la entidad compradora de Meridian), Purchase Price = los 280,000 acordados, los datos de la propiedad y la regla de arrendamiento traídos de la Profit & Holding Rule de la operación, más un vínculo de regreso a la adquisición. REDA también crea un préstamo marcador de posición (en Prospecting, prestatario = Meridian Capital).

Meridian financia la compra con un préstamo de renovación de 750,000 en esa operación de Lending — el prestatario y la propiedad deben coincidir con la adquisición, o las validaciones lo bloquean. Los fondos se liberan mediante tickets de Loan Disbursement (tipos Acquisition, luego Renovation) que se acumulan en la adquisición. Meridian luego mueve la operación Clear to Close → Closed Won.

La operación de adquisición después de pasar a estar activa (aquí avanzada hasta Closed Won), con el campo de búsqueda Property ya completado con el registro que creó REDA — la adquisición y su nueva propiedad quedan unidas desde este punto en adelante.

El registro de Property creado automáticamente. Su lista relacionada Oportunidades ya trae dos filas — la Acquisition principal y el préstamo marcador de posición de Lending — porque REDA vinculó ambos en el momento en que nació la propiedad.

La lista relacionada Oportunidades de la nueva propiedad: el préstamo marcador de posición creado automáticamente (“TBD [ Lending ]”, tipo de registro Lending) está en Prospecting junto a la Acquisition principal en Closed Won.

Un ticket de Loan Disbursement usado para registrar un desembolso: el encabezado muestra el tipo de registro, el Disbursement Amount y el Disbursement Type, y el status path del ticket; el campo Acq. Oportunidad en Information vincula el desembolso de regreso a la adquisición.

Qué sigue

1. El ticket del acuerdo de compra de la adquisición — la firma que dispara todo esto.
2. Reglas de ganancias y tenencia — la fuente de la regla de arrendamiento predeterminada de la propiedad.
3. Cómo ejecutar un trato de adquisición: del binder al contrato — cómo llegó la operación a este punto.
4. Cómo funcionan las adquisiciones en REDA — el mapa completo del proceso.

Preguntas frecuentes