Cómo ejecutar un trato de adquisición: del binder al contrato
Esta es la mitad del proceso de adquisición: usted ya tiene un trato activo y necesita avanzarlo. Lo hará pasar por sus primeras etapas — Qualification, Inspection, Offering —, registrará el binder (dinero de garantía) sin activar la validación, y aprenderá qué etapas fija usted a mano y cuál fija por usted el boleto del acuerdo de compra. Lo esencial para recordar: el salto a Under Contract no es una edición manual — proviene de firmar el acuerdo de compra, tratado a continuación en El ticket del acuerdo de compra de la adquisición. No se asume experiencia previa con REDA.
Acceso que necesitará. Avanzar un trato de adquisición requiere el conjunto de permisos REDA - Property Acquisition User. REDA - Master Data - Read Only permite ver un trato, pero no modificarlo.
Dónde empieza el trato
Un trato de adquisición suele nacer cuando usted convierte una inquiry de adquisición calificada (vea Captura y conversión de prospectos de adquisición). Se abre en Qualification — la etapa predeterminada — con un contact role principal de Seller y el bloque de underwriting trasladado desde la inquiry (el Maximum Allowed Offer se recalcula en el trato). REDA nombra el trato automáticamente como "<dirección> [ Acquisition ]."
La escalera de etapas
Un trato de adquisición avanza por siete etapas. La mayoría las avanza usted mismo; una se fija por usted. Esto es quién hace qué:
| Etapa | Qué hace usted | Quién la fija |
|---|---|---|
Qualification (predeterminada) | Hacer el underwriting; confirmar que vale la pena seguir con el trato | Usted (o en la conversión) |
Inspection | Inspeccionar el activo; ajustar las estimaciones (el MAO se recalcula) | Usted |
Offering | Hacer la oferta (con el MAO como techo); registrar el binder si lo hay | Usted |
Under Contract | Registrar el acuerdo de compra firmado a través del boleto | El boleto (Contract Signed/Closed) |
Clear to Close | Despeje de título y de fondeo | Usted |
Closed Won | Cerrar la compra | Usted |
Closed Lost | Desistir del trato | Usted |
El trato cuenta como active desde Under Contract en adelante — y llegar a active es lo que dispara la creación por parte de REDA de la Property y de un préstamo de marcador de posición (vea Creación de la Property y financiamiento de una adquisición).
Qualification → Inspection → Offering
Estas primeras tres etapas son marcadores de flujo de trabajo por los que va pasando mientras trabaja el trato: calificarlo, inspeccionar el activo, hacer la oferta. REDA no bloquea el avance entre ellas — no hay ningún control de precio o de fecha en su camino —, así que avanzar es simplemente cuestión de ir fijando el Path a medida que progresa el trabajo.
Use el Maximum Allowed Offer (MAO) del trato como techo de su oferta. Si una inspección cambia sus supuestos, edite las estimaciones del trato y el MAO se recalcula (la siembra solo en blanco sigue aplicando, así que sus cifras ingresadas a mano se mantienen). Para el detalle de los campos detrás de esas cifras, vea Campos de análisis de adquisición.
Cómo registrar el binder
Cuando el vendedor acepta dinero de garantía — un binder —, regístrelo en el trato. El trato tiene un picklist Binder (Yes/No) más los campos Binder Amount, Binder Date, Binder Title Company y un campo de texto libre Binder Notes.
| Campo | Cuándo es obligatorio |
|---|---|
| Binder (Yes/No) | Siempre disponible |
| Binder Amount | Obligatorio cuando Binder = Yes |
| Binder Date | Obligatorio cuando Binder = Yes |
| Binder Title Company | Obligatorio cuando Binder = Yes |
| Binder Notes | Opcional |
Hay una regla de todo o nada: una vez que fija Binder = Yes, debe suministrar los tres datos en el mismo guardado, o REDA lo bloquea con:
El campo Binder Title Company es una búsqueda (lookup) a la entidad de título o de depósito en garantía (escrow) que retiene los fondos — está filtrado a cuentas que no son clientes.
Cómo llegar a Under Contract
Under Contract. Arrastrar el Path usted mismo pelea contra la automatización y puede dejar al trato y a su papelería desincronizados.
Un contraste que vale la pena señalar si también trabaja con ventas de propiedades: las adquisiciones no tienen etapa "Contract Out". El estado Contract Sent del acuerdo de compra no crea una etapa intermedia en una adquisición — solo Contract Signed o Closed mueven el trato, y lo hacen directo a Under Contract. El recorrido completo del boleto está en El ticket del acuerdo de compra de la adquisición.
El recorrido
Qualification con un contact role de Seller.Inspection y ajuste las estimaciones a partir del informe de inspección — el MAO sigue sus ediciones.Offering y haga su oferta, con el MAO como techo. Si hay dinero de garantía, ponga Binder = Yes y complete los tres datos del binder en un mismo guardado.Ejemplo resuelto: avanzando Meridian Court
El trato de Meridian Properties "Meridian Court [ Acquisition ]" se abre en Qualification con un MAO de 300,000. Tras una inspección en el sitio, Meridian mueve el trato a Inspection y revisa al alza el Estimated Con/Reno Cost, lo que baja el MAO. Meridian pasa entonces a Offering y ofrece 280,000. El vendedor, Continental Holdings, acepta con 50,000 de dinero de garantía, así que Meridian fija Binder = Yes e ingresa Binder Amount 50,000, una Binder Date y la Binder Title Company, todo en un mismo guardado (dejar en blanco cualquiera de los tres activaría la validación del binder). Con los términos acordados, Meridian crea el boleto Acq - Purchase Agreement en lugar de editar la etapa a mano — al firmarlo, el trato pasará a Under Contract.
Qué sigue
- El ticket del acuerdo de compra de la adquisición — el boleto que mueve el trato a
Under Contract. - Creación de la Property y financiamiento de una adquisición — qué ocurre en el momento en que el trato pasa a active.
- Campos de análisis de adquisición — el MAO y todos los campos de underwriting.
- Captura y conversión de prospectos de adquisición — cómo llegó el trato hasta aquí.
Preguntas frecuentes
Qualification → Inspection → Offering → Under Contract → Clear to Close → Closed Won (o Closed Lost).
Los tres datos del binder son obligatorios en conjunto: "Proporcione todos los detalles del contrato de préstamo: importe, fecha y nombre de la empresa.". Complete el importe, la fecha y la compañía de título, y luego guarde.
Under Contract lo determina el boleto Acq - Purchase Agreement, no una edición manual. Firme o cierre el boleto en su lugar — vea El ticket del acuerdo de compra de la adquisición.
No — las adquisiciones no tienen etapa Contract Out. El acuerdo de compra lleva el trato directo a Under Contract.
El MAO se recalcula a partir de los propios datos del trato. La siembra solo en blanco hace que sus ediciones se mantengan y el techo de oferta las siga.
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