Adquirindo uma propriedade

Este é o guia completo, de ponta a ponta, para comprar um imóvel pela REDA: levar um negócio de aquisição qualificado do underwriting até a oferta, o contrato e o fechamento. Ele cobre as duas automações principais que surpreendem quem está começando — a REDA cria o registro de Propriedade para você no momento em que o negócio passa a estar sob contrato, e um empréstimo provisório aparece automaticamente para essa propriedade — para que você consiga explicar de onde veio cada registro. Depois de ler, você será capaz de avançar uma aquisição por cada estágio, conduzir o chamado do contrato de compra e concluir o financiamento. Nenhuma experiência prévia com a REDA é pressuposta; cada estágio e cada termo são definidos à medida que chegamos neles.

O que é um negócio de aquisição

Um negócio de aquisição é o registro de negócio da REDA na sua forma de "compra". Ele cumpre dois papéis: é o negócio que avança estágio a estágio da qualificação até o fechamento, e é a planilha de underwriting que guarda os seus números de análise. Para o detalhe campo a campo dessa planilha — o valor de mercado após a reforma, as estimativas de custo e a oferta-teto — consulte Campos de análise de aquisição.

De onde vêm os negócios

Um negócio normalmente começa quando você converte um Lead de aquisição qualificado (consulte Captura e conversão de leads de aquisição). A conversão cria o negócio em Qualification, com uma função de contato Seller principal e o bloco de underwriting transportado junto. Vale notar que o negócio pode existir antes de qualquer registro de Propriedade — no início, o endereço do imóvel-alvo é apenas texto no negócio. A REDA nomeia o negócio automaticamente como "<endereço> [ Acquisition ]."

O pipeline da aquisição, estágio a estágio

Uma aquisição percorre sete estágios. Você avança a maioria deles; o salto para Under Contract é definido para você pelo chamado do contrato de compra. Aqui está a escada completa, com o que você faz e o que a REDA faz:

A palavra ativo é o ponto de virada: um negócio é ativo de Under Contract em diante, e chegar a ativo é o que dispara as automações descritas abaixo.

Os números de underwriting no negócio

O negócio carrega o bloco de underwriting. Escolher uma Profit & Holding Rule (Regra de Lucro e Retenção) preenche o Estimated Con/Reno Cost, o Estimated Holding Cost e o Estimated Profit — mas apenas onde estiverem em branco, de modo que os valores digitados por você são preservados. O Maximum Allowed Offer (MAO) é então calculado como o valor de mercado após a reforma menos essas três estimativas, dando a você um teto de oferta. A sua Buying Account (a entidade compradora) é escolhida em uma lista restrita às suas entidades internas. Para a referência completa dos campos, consulte Campos de análise de aquisição; e para saber de onde vêm os padrões, consulte Regras de Lucro e Retenção.

O chamado Purchase Agreement

Quando os termos são acordados, você contrata o negócio com o chamado Acq - Purchase Agreement — um processo curto e controlado. Os status dele conduzem o negócio:

O chamado precisa estar vinculado a um negócio de aquisição — "Only Acquisition Opportunity can be selected." — e, se o contrato foi assinado em papel, você precisa anexar o arquivo assinado antes de fechá-lo — "Please attach Document prior closing Ticket." O passo a passo completo do chamado está em O chamado do contrato de compra da aquisição.

Quando ela fica ativa: a REDA cria a Propriedade

Assinar o chamado move o negócio para Under Contract e — se nenhuma Propriedade estiver vinculada ainda — a REDA cria o registro de Propriedade para você a partir do negócio, copiando cerca de vinte detalhes. Os que vale conhecer pelo nome:

Se uma Propriedade já estava vinculada, a REDA não cria uma duplicata — em vez disso, ela atualiza as referências da propriedade ao negócio ativo. Logo depois que a propriedade nasce, a REDA também cria um empréstimo provisório (um negócio de Lending) para ela — em Prospecting, com o mutuário definido como a sua Buying Account e vinculado de volta à aquisição. É o espaço do financiamento; você o conclui ou o encerra em caso de compra à vista. O detalhe completo das duas automações está em Criação da Propriedade e financiamento de uma aquisição.

Financiando a compra

Conclua o empréstimo provisório com o valor e as condições. Duas regras o mantêm alinhado com a aquisição:

Os valores de empréstimo destinados à aquisição são somados no negócio automaticamente (somente empréstimos ativos). Conforme os recursos são liberados, registre os desembolsos com chamados Loan Disbursement, que somam para a propriedade, para o empréstimo e para a aquisição. Os encargos de liquidação ficam disponíveis no negócio para o demonstrativo de fechamento. A mecânica do financiamento está na seção de empréstimos; o demonstrativo de fechamento, na seção de venda de imóveis.

O passo a passo completo

Exemplo prático: adquirindo o Meridian Court

A Meridian Properties encontra o Meridian Court, um ativo em dificuldades pertencente à Continental Holdings. O Lead de aquisição (ainda sem registro de Propriedade) é convertido no negócio "Meridian Court [ Acquisition ]" em Qualification, com uma função de contato Seller. A regra "Harbour District - Property" preenche Con/Reno 40,000, Holding 15,000 e Profit 45,000; com um ARV de 400,000, o MAO é 300,000. A oferta é aceita em 280,000 (o Sale / Purchase Price).

A seção Deal Underwrite no negócio de aquisição (Estágio Qualification). O Estimated After Rent Market Value (ARV) é $400,000.00 e o Maximum Allowed Offer (MAO) é calculado em $400,000.00 — o teto é recalculado a partir do ARV e das estimativas de custo (Estimated Profit, Holding Cost e Con/Reno Cost, ainda em branco aqui).

Referência: estágio → o que a REDA faz

Uma linha por estágio, mostrando quem o move e o que a REDA cria ou atualiza quando ele é alcançado:

O que vem a seguir

1. Captura e conversão de leads de aquisição — como um negócio é criado.
2. Conduzindo um negócio de aquisição — do binder ao contrato — como avançar o negócio e registrar o sinal.
3. O chamado do contrato de compra da aquisição — o chamado que conduz o Under Contract.
4. Criação da Propriedade e financiamento de uma aquisição — os registros criados automaticamente e o financiamento.
5. Campos de análise de aquisição — cada campo de underwriting definido.
6. Regras de Lucro e Retenção — de onde vêm os padrões das estimativas.

Perguntas frequentes