Cenário: Um empréstimo, da originação à quitação

Este passo a passo acompanha um empréstimo por toda a sua vida — originá-lo, fazer retiradas contra ele, registrar pagamentos e quitá-lo — para que você veja como o negócio Lending, as linhas de Pagamento de empréstimo e os chamados de desembolso e de quitação se encaixam, em ordem. Ele sequencia os recursos e aponta o artigo de empréstimos que é dono de cada um; não os documenta de novo. Acompanhamos um empréstimo de 500,000.00 sobre o Harbour Tower. Uma ideia a deixar clara desde já, porque ela governa tudo o que vem abaixo: nesta versão não existe um motor de amortização. O "cronograma de pagamentos" é simplesmente o conjunto de linhas de Pagamento de empréstimo que você cria, e os saldos só se movem quando as linhas e os chamados são concluídos ou fechados.

A história em resumo

Um único empréstimo de 500,000.00 garantido pelo Harbour Tower — tomador Meridian Capital, credor externo Harbour Capital Partners — acompanhado do dia em que é contratado até o dia em que é encerrado. Não existe um objeto "empréstimo" separado na REDA — um empréstimo é uma oportunidade do tipo Lending e, como todo negócio, percorre estágios exibidos como um Path:

Prospecting → Pending → Funded → Closed Won → Payoff Pending → Closed Lost

Repare na ordem: um empréstimo é marcado como Closed Won assim que é financiado e o negócio é colocado — portanto Closed Won vem antes de Payoff Pending, o estágio em que o principal pendente vai sendo reduzido. Mas, ao contrário de uma venda, o dinheiro de um empréstimo não se move por causa de uma mudança de estágio: ele se move porque você conclui uma linha de Pagamento de empréstimo ou fecha um chamado de desembolso ou de quitação. Tenha essa distinção em mente e todo o ciclo de vida faz sentido.

A linha do tempo

O empréstimo inteiro em uma tabela — quem age, o que a REDA faz em resposta e qual artigo é dono de cada etapa.

Ato 1 — Originar

Um empréstimo é uma oportunidade do tipo Lending — não existe um objeto de empréstimo separado. Crie-o, defina as partes (a Account como credora — Harbour Capital Partners — e a Borrower Account — Meridian Capital) e a garantia (Property = Harbour Tower; opcionalmente vincule uma Acquisition Opportunity quando o empréstimo financia uma compra) e informe o Loan Amount de 500,000.00. Esse valor é o teto contra o qual todo o resto é limitado. O negócio se nomeia sozinho e abre em Prospecting; cada número de saldo começa em 0.00 e é mantido pelo sistema a partir dos pagamentos e dos chamados — você nunca os digita. Um empréstimo não pode ser ganho sem uma Account:

Detalhes: Criando um empréstimo e Os empréstimos na REDA.

Ato 2 — Termos e o "cronograma"

Informe o bloco de termos — Loan Type, Loan Start Date, Amortize (Interest Only ou Amortize), Frequency, Interest Rate, Interest Accrual Type. Mas eis o comportamento verificado que você precisa internalizar: a REDA não calcula nada a partir desses termos e não gera cronograma de pagamentos nenhum. Não existe motor de amortização nesta versão. Qualquer anotação afirmando que "o Amortize conduz um cronograma de pagamentos" está desatualizada. O cronograma é o conjunto de linhas de Pagamento de empréstimo que você monta no próximo ato. Detalhes: Termos e alocação do empréstimo.

Ato 3 — Desembolsar

Faça uma retirada contra o empréstimo com um chamado Loan Disbursement. Antes, o empréstimo precisa estar em Closed Won:

Defina o tipo e o valor do desembolso e vincule a aquisição se a retirada for feita contra uma:

O valor tem como teto o Loan Amount. E o ponto decisivo: somente um chamado de desembolso Closed atualiza os números — o Disbursed Amount do empréstimo, o Total Loan Disbursement da propriedade e o Running Escrow. Um chamado deixado em aberto não movimenta nada. Detalhes: Desembolsos e Quitações.

Ato 4 — Registrar pagamentos

As linhas de Pagamento de empréstimo são os registros de administração do empréstimo — este é o "cronograma" que você monta à mão. Uma linha Principal Received registra a entrada do financiamento (Principal Amount e um Payment Date logo de início). As linhas Payment Due registram os pagamentos do empréstimo: informe o Principal (0 é permitido para as parcelas só de juros) mais o Interest, que é sempre obrigatório — para uma linha sem juros você precisa digitar 0 explicitamente — junto com um Due Date.

Uma linha só conta quando está marcada como Is Completed, com um Payment Date e um Payment Reference. Até lá os saldos não se movem. As linhas Payment Due concluídas alimentam o Paid Interest e o Paid Principal do empréstimo; uma linha Principal Received concluída alimenta o Received Principal. No nosso empréstimo, só juros a 9.00% ao ano, cada linha Payment Due mensal carrega juros de 500,000 × 9% ÷ 12 = 3,750.00 — um número que você calcula e informa, não um que o sistema produz. Detalhes: Registro de Pagamentos de Empréstimo e O cronograma de pagamentos do empréstimo.

Ato 5 — Quitação

Encerre o empréstimo — ou um empréstimo mais antigo na mesma propriedade — com um chamado Loan Payoff (o empréstimo pagador precisa estar em Closed Won). Informe o empréstimo que está sendo quitado e o valor da quitação. Dois tetos se aplicam: a quitação não pode exceder o escrow disponível do empréstimo pagador nem o saldo de principal do empréstimo quitado. A quitação também precisa ter como alvo um empréstimo com o mesmo tomador, e um empréstimo não pode quitar a si mesmo:

Somente um chamado de quitação Closed atualiza os números de quitação nos dois empréstimos. E repare na lacuna deliberada: fechar o chamado de quitação não movimenta o estágio do empréstimo encerrado — isso você define à mão (por exemplo, para Closed Won). Detalhes: Desembolsos e Quitações.

O resumo de empréstimos da propriedade

O Harbour Tower carrega um resumo de dívida totalizado. Somente os empréstimos ativos (Funded, Payoff Pending ou Closed Won) alimentam os números da propriedade. Em termos simples:

• Total Loan Amount = a soma dos valores dos empréstimos ativos.
• Total Loan Disbursement Amount = a soma dos chamados de desembolso Closed.
• Net Loan Balance = Total Loan Amount − principal pago − quitação recebida (a dívida pendente da propriedade).
• Running Escrow = Total Loan Amount − Total Disbursement − quitação desembolsada (os recursos do empréstimo ainda retidos).

Para o nosso único empréstimo de 500,000.00, antes de qualquer retirada ou pagamento: Total Loan Amount 500,000.00; Disbursement 0; Net Loan Balance 500,000.00; Running Escrow 500,000.00. À medida que as retiradas são fechadas e os pagamentos são concluídos, esses números se movem na mesma medida. Detalhes: Totalizações de Empréstimos em Propriedades e Aquisições.

Os números, reconciliados

Os saldos só se movem quando as linhas estão marcadas como Is Completed e os chamados de desembolso / quitação estão Closed — não há motor nenhum calculando-os nos bastidores.

O que vem a seguir

1. Criando um empréstimo — as partes, a garantia e o valor que limita tudo.
2. Termos e alocação do empréstimo — por que os termos são documentação, e não um cronograma calculado.
3. O cronograma de pagamentos do empréstimo — montando o cronograma como linhas de Pagamento de empréstimo.
4. Desembolsos e Quitações — os chamados que movimentam o escrow e encerram empréstimos.
5. Totalizações de Empréstimos em Propriedades e Aquisições — as totalizações de dívida na propriedade.
6. Cenário: aquisição de um ativo em dificuldades — onde um empréstimo provisório é criado automaticamente e depois completado.

Perguntas frequentes