Aviso, Desocupação e Fim da Locação
É assim que uma locação termina do jeito normal: o locatário dá o aviso, sua equipe conduz o chamado Move Out e a REDA cuida do estágio de aviso, da inspeção de desocupação, das datas finais, do retorno da propriedade ao mercado e do desligamento do faturamento. Este artigo mostra qual status do Move Out grava qual estágio da locação, o que fechar o chamado faz (a locação chega a Expired, o faturamento para e o acesso ao portal é desligado), como funciona o faturamento quando o locatário permanece além da data prevista e como cancelar uma desocupação desfaz tudo. Um chamado é uma pequena lista de verificação rastreada que conduz a locação conforme você avança pelo Path do status.
Acesso necessário. Trabalhar com desocupações exige o conjunto de permissões REDA - Property Leasing User.
As três maneiras de uma locação terminar
Uma locação pode terminar de três maneiras, e todas elas passam pelo mesmo chamado Move Out:
Registrando o aviso: crie o chamado Move Out
Crie o chamado a partir da guia Tickets da locação. Ele só pode ser vinculado a uma locação ocupada — escolha uma em qualquer outro estágio e a REDA responde: "Only "Occupied" Leasing Opportunity can be selected." No chamado você registra duas datas: a Notice Date (o dia em que o aviso foi recebido) e a Move Out Date (a data operativa em que a automação se baseia). A Notice Date é apenas um registro de quando o aviso chegou — nenhuma automação depende dela —, então não espere que a REDA calcule um prazo de aviso prévio a partir dela. Os status do chamado são New, In Process, Contract Sent, Contract Signed, Closed e Cancelled.
O estágio de aviso
Colocar o chamado em In Process move a locação para Occupied - Notice (Move Out) e grava a Scheduled Move Out Date da locação a partir da Move Out Date do chamado. Há uma exceção: quando o chamado Move Out é filho de um despejo ou de uma rescisão, essa gravação de estágio fica suprimida — o processo pai é o dono do estágio de aviso, então a locação mostra o estágio de aviso do despejo ou da rescisão em vez dele. Os status Contract Sent e Contract Signed existem para a papelada da desocupação, mas não alteram o estágio da locação; trate-os como etapas de acompanhamento de documentos.
A inspeção de desocupação
Quando a propriedade está configurada para isso, a REDA cria uma inspeção de desocupação no momento em que o chamado é criado — com o assunto "Move Out Inspection" e o nome da propriedade, agendada a partir da Move Out Date mais o deslocamento de desocupação da propriedade, e com a lista de verificação aplicada a partir do modelo (veja Inspeções de entrada / saída e recorrentes).
A propriedade volta a ficar disponível
Assim que a locação está em um estágio de aviso e sua data de término calculada é conhecida, a REDA grava a próxima Leasing Availability Date da propriedade como a data de término calculada da locação mais os Default Make Ready Days da regra — o tempo de preparação para deixar a unidade pronta —, desde que a propriedade esteja disponível para locação e compartilhe a regra da locação. A partir daí, o status de locação da propriedade é recalculado por conta própria, levando a unidade de volta ao mercado (veja Status das Propriedades).
Encerrando: a locação chega a Expired
No dia em que o locatário devolve a unidade, coloque o chamado em Closed. O REDA grava a Actual Move Out Date da locação e move o Stage para Expired. Essa única transição desliga várias coisas:
| O que é desligado em Expired |
|---|
| O faturamento recorrente de aluguel, de multas por atraso e de mês a mês deixa de selecionar a locação — o controle de faturamento (Accounting Active) é desligado. |
| Os chamados Renewal futuros em aberto, com renovação aceita, são cancelados automaticamente. |
| Os usuários do portal do residente são desativados, nas regiões que operam o portal. |
| A disponibilidade da propriedade é recalculada; a unidade volta ao mercado depois dos seus dias de preparação. |
| Os indicadores Won e Closed da locação permanecem marcados — uma locação expirada continua sendo reportada como negócio ganho. |
Expired não cria nenhuma transação de devolução. Acertar a caução — devolução ou descontos — é um trabalho de faturamento separado, que você faz na locação; não é algo que o chamado Move Out faça por você. Para cobrar do locatário danos ou valores em aberto, lance um encargo na locação; para devolver dinheiro, emita uma nota de crédito. Isso tudo passa pelos chamados de encargos da locação e pelo lado contábil, totalmente à parte da desocupação.
Se o locatário permanecer além do prazo
Às vezes o locatário não sai no dia previsto. O REDA tem duas camadas para isso, e ambas dependem de os trabalhos de faturamento estarem agendados (veja Agendamento de Trabalhos em Segundo Plano):
| Situação | O que é faturado |
|---|---|
| A desocupação prevista passou, o chamado continua aberto, dentro de um período | Faturamento de desocupação atrasada: um período extra começando no dia seguinte à desocupação prevista (um mês vai até o fim do mês seguinte; uma semana até o fim daquela semana; um dia é um único dia) |
| O vencimento da locação passou, a locação continua faturável, o regime mês a mês está configurado | Taxas mês a mês conforme os campos MTM da locação — mensais ou por dia, com as opções facultativas de igualar o aluguel e de variação de mercado (veja Taxas Mês a Mês) |
| Desocupação efetiva registrada (chamado fechado) | O faturamento é interrompido; quaisquer saldos finais continuam cobráveis |
Voltando atrás
Se a desocupação não se concretizar, coloque o chamado em Cancelled. O REDA apaga as datas de desocupação da locação, reverte o Stage de Expired ao instantâneo que o chamado capturou quando foi criado e cancela qualquer inspeção de desocupação relacionada que ainda não tenha sido cancelada. Esse instantâneo do estágio é capturado uma única vez, na criação do chamado, e sobrevive a edições posteriores — é a âncora para a qual todo cancelamento reverte.
Exemplo prático: Aisha desocupa a unidade
Aisha Rahman dá um aviso prévio de 60 dias em 1º de junho de 2027 para a sua locação em Meridian Court #101 (aluguel 1.200,00), que termina em 31 de julho de 2027. A regra do edifício dela tem 5 dias de preparação.
| Você faz | O REDA faz |
|---|---|
| Criar o chamado Move Out: Notice Date 1º de junho, Move Out Date 31 de julho | Cria a inspeção de desocupação (agendada para 31 de julho) |
| Colocar o chamado em In Process | Locação → Occupied - Notice (Move Out); Scheduled Move Out 31 de julho; Leasing Availability Date da propriedade = 31 de julho + 5 = 5 de agosto de 2027 |
| Em 31 de julho, colocar o chamado em Closed | Grava a Actual Move Out Date em 31 de julho; locação → Expired; o faturamento é interrompido; o usuário do portal é desativado |
Variante de permanência: se Aisha não tiver saído em 31 de julho e o chamado continuar aberto, a REDA fatura agosto como o único período extra de desocupação atrasada. Se ela ficar além disso, as taxas mês a mês assumem, conforme a política de MTM da locação.
Referência: status → efeito na locação
O que cada status do Move Out faz com a locação, em uma desocupação independente e quando o chamado é filho de um despejo ou de uma rescisão.
| Status do chamado | Desocupação independente | Filho de Eviction / Termination |
|---|---|---|
| New | Nenhum — registre a Notice Date e a Move Out Date; a inspeção é criada automaticamente no momento em que o chamado nasce, quando configurada | Igual |
| In Process | Stage → Occupied - Notice (Move Out); Scheduled Move Out gravada | Sem gravação de estágio — o pai é o dono do estágio de aviso |
| Contract Sent / Contract Signed | Apenas acompanhamento de documentos | Igual |
| Closed | Actual Move Out Date gravada; Stage → Expired | Igual |
| Cancelled | Datas de desocupação apagadas; estágio revertido de Expired ao instantâneo; inspeções canceladas | Igual |
O que vem a seguir
- Despejos e Rescisões Antecipadas — os caminhos involuntários que criam uma desocupação filha.
- Renovando uma Locação — uma recusa de renovação gera este mesmo chamado.
- Taxas Mês a Mês — como as permanências prolongadas são faturadas.
- Inspeções de entrada / saída e recorrentes — a inspeção criada aqui.
- Status das Propriedades — como a unidade volta ao mercado.
- O Registro da Locação — os campos de data e os indicadores que este fluxo grava.
Perguntas frequentes
Um chamado Move Out só se vincula a uma locação ocupada: "Only "Occupied" Leasing Opportunity can be selected." Se a locação ainda não está ocupada, não há do que desocupar.
Uma desocupação não pode ser fechada sem uma Move Out Date — a data que a REDA grava como Actual Move Out Date. (O caminho involuntário do despejo impõe a mesma regra explicitamente: "Move Out Date must be provided for Closed Eviction.") Preencha a Move Out Date e então feche.
Este chamado Move Out é filho de um despejo ou de uma rescisão, e esse processo pai é o dono do estágio de aviso. Em vez dele, a locação mostra o estágio de aviso do despejo ou da rescisão.
O faturamento de desocupação atrasada cobra um período extra, por design, até que a desocupação efetiva seja registrada com o fechamento do chamado. Feche o chamado para interromper o faturamento.
O Stage da locação volta ao instantâneo capturado quando o chamado foi criado, as datas de desocupação são apagadas e a inspeção de desocupação é cancelada.
A propriedade precisa ter o modelo de inspeção de desocupação e suas configurações de agendamento definidos. Se uma configuração de agendamento de inspeção na propriedade estiver em branco, a inspeção de desocupação pode não ser gerada — verifique a configuração de inspeções da propriedade.
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