Despejos e Rescisões Antecipadas

Nem toda locação chega ao seu fim natural. Quando um locatário precisa ser retirado por justa causa, ou quando as duas partes concordam em encerrar antes do prazo, a REDA trata disso com dois chamados: Eviction e Termination. Cada um coloca a locação em seu próprio estágio de aviso e, quando você o fecha, abre um chamado filho Move Out que conclui o trabalho. Este artigo mostra qual chamado grava qual estágio, por que o chamado filho Move Out se comporta de forma diferente sob um desses pais e como cancelar o processo reverte a locação. Nenhuma experiência prévia com a REDA é necessária.

Eviction vs. Termination vs. Move-Out

Três caminhos para encerrar uma locação, e ajuda vê-los lado a lado:

Eviction e Termination têm o mesmo formato — um chamado pai que define um estágio de aviso e depois gera um chamado filho Move Out para concluir. O que muda é o rótulo do estágio e, nas rescisões, um fluxo de documentos opcional para o acordo de rescisão.

Iniciando o processo

Os dois chamados só podem ser abertos sobre uma locação ocupada — não é possível despejar ou rescindir uma aplicação nem uma locação já expirada. Tente fazer isso na locação errada e a REDA impede você:

No chamado você define a Move Out Date (a data prevista em que a unidade será desocupada), uma Notice Date e — no caso de um despejo — Eviction Start Date e Eviction End Date. Os dois chamados começam com um status de aprovação Draft, que a sua organização pode usar como ponto de revisão antes de o processo rodar.

Eviction, passo a passo

Um chamado Eviction passa pelos status New, In Process, Closed e Cancelled:

Termination, passo a passo

Um chamado Termination tem o mesmo formato de um despejo: grava Occupied - Notice (Termination) e gera seu próprio chamado filho Move Out ao ser fechado. Ele acrescenta status para um fluxo de documentos — Contract Sent e Contract Signed — para que você acompanhe um acordo de rescisão até a assinatura. Se esse acordo for assinado em papel, a REDA não deixa você fechar o chamado enquanto o documento assinado não estiver anexado, e ele verifica se o arquivo realmente está lá:

Ao ser fechado, a REDA grava a data prevista de desocupação e abre o chamado filho Move Out, exatamente como um despejo faz. (O Eviction não tem os status Contract Sent/Signed — esse fluxo de documentos é exclusivo do Termination.)

Concluindo com o chamado filho Move Out

Os dois chamados pais repassam o trabalho a um chamado filho Move Out. Sob um pai de despejo ou de rescisão, ele se comporta de uma forma importante e nada óbvia:

Fechar o chamado filho funciona normalmente e é o que encerra a locação: a REDA grava a Actual Move Out Date, move a locação para Expired, desliga o faturamento, desativa o acesso ao portal e limpa quaisquer chamados de renovação pendentes. Se a propriedade tiver um modelo e um cronograma de inspeção de desocupação, essa inspeção também é agendada a partir deste chamado filho. Os campos Parent Ticket e Parent Ticket Type mantêm visível e auditável a cadeia que vai do despejo até a desocupação.

Quando a unidade volta ao mercado

Há uma diferença que vale a pena conhecer entre os três caminhos quanto à forma como a unidade volta a ficar disponível. Em uma desocupação normal e em uma rescisão, a REDA olha para frente: assim que a locação está em seu estágio de aviso com uma data de término conhecida, ele grava a próxima Leasing Availability Date da propriedade — a data de término mais os dias de preparação definidos na regra — para que a unidade possa ser anunciada antes mesmo de o locatário sair. Um estágio de aviso de despejo não grava antecipadamente essa data futura da mesma maneira. Em vez disso, a unidade volta ao mercado quando o chamado filho Move Out é fechado e a locação chega a Expired, momento em que o status de locação da propriedade é recalculado por conta própria (veja Status das Propriedades). A conclusão prática: não espere que uma data de disponibilidade antecipada apareça enquanto um despejo ainda estiver em andamento — ela chega no fim.

Cancelando o processo

Colocar qualquer um dos chamados pais em Cancelled reverte a locação: o estágio de aviso volta ao instantâneo tirado quando o chamado foi criado, e a data prevista de desocupação é apagada. A reversão só se aplica enquanto a locação ainda estiver no estágio que o chamado definiu — assim, um cancelamento nunca atropela um estágio que algum outro processo já tenha gravado.

Se o processo já chegou ao chamado filho Move Out, cancelá-lo é uma tarefa de duas etapas: cancele primeiro o chamado filho (o que o reverte a partir de Expired e cancela sua inspeção) e depois cancele o pai (o que reverte o estágio de aviso). Vá do filho para o pai, para que cada reversão caia no estágio que ela espera.

Exemplos práticos

Despejo. Aisha Rahman para de pagar. Em 10 de março, o gestor abre um chamado Eviction com Move Out Date 30 de abril e Eviction Start 10 de março. Com o chamado em In Process, a locação mostra Occupied - Notice (Eviction) com Scheduled Move Out em 30 de abril. Quando o despejo se conclui, o chamado é fechado e aparece um chamado filho Move Out, vinculado ao despejo. Aisha desocupa em 30 de abril; fechar o chamado filho move a locação para Expired e o faturamento é interrompido. Note que o aluguel e as multas por atraso continuaram se acumulando esse tempo todo, até esse fechamento final.

Rescisão. Um locatário e um locador concordam em encerrar uma locação antes do prazo — a locação vai até 31 de julho do ano seguinte, mas os dois querem sair em 30 de setembro. O gestor abre um chamado Termination, move-o para Contract Signed com o acordo de rescisão assinado anexado, e o fecha. A locação mostra Occupied - Notice (Termination) e aparece um chamado filho Move Out. Fechar esse filho em 30 de setembro move a locação para Expired.

Um chamado Eviction, com seu chamado filho Move Out aparecendo na lista Related Tickets — o campo Parent Ticket do filho liga os dois.

Um chamado Termination em Contract Signed, com o acordo de rescisão anexado na lista relacionada Files.

Referência: status do chamado e estágio da locação

Cada status e o que ele faz com a locação:

O que vem a seguir

1. Aviso, Desocupação e Fim da Locação — o comportamento completo do chamado filho Move Out.
2. Renovando uma Locação — o caminho de não renovação, que também abre um chamado Move Out.
3. Entendendo os Chamados — chamados pais e filhos, e como o cancelamento reverte.
4. O Registro da Locação — o que significam os estágios de aviso e expirado.
5. Status das Propriedades — como uma unidade volta a ficar disponível após a desocupação.

Perguntas frequentes