Cronogramas de Aluguel em Linha Reta
Uma locação comercial cobra 2.000,00 por mês no primeiro ano, 2.100,00 no segundo e 2.200,00 no terceiro — mas, para fins contábeis, o aluguel deve ser reconhecido de forma uniforme ao longo de todo o prazo, e não de forma escalonada. Esse valor uniforme é o aluguel em linha reta, e a diferença entre ele e o caixa efetivamente faturado é o saldo de aluguel diferido que normas contábeis como a ASC 842 e a IFRS 16 (as regras de contabilidade de arrendamentos dos EUA e internacional) pedem que você acompanhe. Este artigo mostra como ativar o recurso, gerar um cronograma e lê-lo linha por linha — o aluguel linearizado, o ajuste de cada mês e a conta a receber acumulada que sobe e se desfaz até chegar a zero. Onde houver julgamento contábil envolvido, consulte a sua equipe de contabilidade; este artigo explica a ferramenta, não a norma. Não se pressupõe nenhuma experiência prévia com a REDA.
Acesso necessário. O acesso completo aos cronogramas exige o conjunto de permissões REDA - Master Data - Admin ou REDA - Property Analytics; a ação de cálculo precisa de direitos de criação de cronogramas.
Por que a linha reta
Quando o aluguel em caixa sobe ao longo de uma locação, o dinheiro que você recebe aumenta degrau a degrau, mas o valor que o locatário recebe a cada mês — o uso do espaço — não. O reconhecimento em linha reta suaviza o aluguel em um único valor mensal constante, o aluguel linearizado, calculado sobre todo o prazo. Nos primeiros meses, mais baratos, você reconhece mais do que fatura (formando uma conta a receber); nos meses posteriores, mais caros, você reconhece menos do que fatura (desfazendo-a). Ao fim da locação, a conta a receber volta a zero. A REDA monta o cronograma inteiro para você, mês a mês, para que você tenha os números sem precisar de uma planilha.
Como ativar
Uma cobrança só entra em um cronograma de linha reta quando uma cadeia de condições é atendida. Se faltar um elo, a cobrança fica de fora silenciosamente:
| # | Requisito | Onde |
|---|---|---|
| 1 | A Regra de Locação tem Calculate Straight-Line Schedule ativado | Regra de Locação |
| 2 | A cobrança é recorrente, com datas De/Até | A cobrança |
| 3 | O código de cobrança da cobrança tem Include In Straight-Line Calculation marcado | Código de cobrança |
| 4 | Todo chamado vinculado à cobrança está Closed | Chamado |
| 5 | A locação está ativa contabilmente e tem uma propriedade definida (verificado pela ação) | A locação |
Gerando um cronograma
Há três formas de um cronograma ser montado. Você pode disparar um sob demanda com a ação Calculate Straight-Line Schedule na locação — uma tela curta que primeiro verifica se a locação é mesmo uma locação, se está ativa contabilmente, se a linha reta está habilitada na regra dela e se há uma propriedade. Quando uma cobrança relevante muda, a REDA também sinaliza a locação como cálculo de linha reta pendente, para que ela possa ser recolhida automaticamente. Essa varredura automática é executada como um trabalho em segundo plano — mas, como a maioria das execuções de faturamento, ela não vem agendada de fábrica:
Lendo o cronograma
Um cronograma de linha reta tem um cabeçalho que resume todo o prazo e uma linha — um período — por mês do calendário. Os totais consolidados do cabeçalho convergem para o valor mais importante de todos, o aluguel linearizado:
| Campo do cabeçalho | Significado |
|---|---|
| Total Months | A soma dos pesos mensais de todos os períodos. |
| Total Prorated / Total Prorated Discount | A soma do aluguel em caixa / a soma dos descontos ao longo do prazo. |
| Net Total Prorated | Total Prorated menos Total Prorated Discount. |
| Aluguel linearizado | Net Total Prorated ÷ Total Months — o valor mensal constante. |
| Is Latest Schedule | Verdadeiro apenas para o cronograma ao qual a locação aponta no momento. |
Lendo um período
Cada período é um mês do calendário dentro do prazo. O nome dele é escrito pela REDA como uma chave ano-mês — 2026-01, por exemplo — e os números nele registram o reconhecimento daquele mês:
| Campo do período | Significado |
|---|---|
| Period Name | O mês, escrito pelo sistema no formato ano-mês (por exemplo, 2026-01). |
| Period Start / End, Total Days | O mês do calendário que o período cobre. |
| Leased Days / Vacant Days | Quanto do mês a locação realmente cobre. |
| Month Weight | Com o prorrateio avançado ativado: dias locados ÷ dias totais. Caso contrário: 0,5 para um mês parcial, 1 para um mês completo. |
| Prorated Rent / Prorated Discount / Net Prorated Rent | O lado do caixa no mês. |
| Prorated Linearized Rent | Linearized Rent × Month Weight. |
| Straight-Line Adjustment | Prorated Linearized Rent menos Net Prorated Rent — a movimentação de aluguel diferido do mês. |
| Account Receivable | A soma acumulada dos ajustes até a data. |
O Straight-Line Adjustment é o coração de tudo: um valor positivo significa que você reconheceu mais do que faturou (diferindo aluguel em uma conta a receber); um valor negativo significa que você reconheceu menos (desfazendo-a). A coluna Account Receivable acumula esses ajustes e, em um cronograma equilibrado, volta a zero no período final.
Uma observação sobre a mensagem do nome do período
Os períodos são nomeados automaticamente, e você não deve renomeá-los. Se alguma vez uma validação disparar sobre o nome do período, fique atento a uma peculiaridade na redação dela:
A mensagem diz "MM-yyyy", mas o formato que a REDA de fato escreve e aceita é ano-mês (yyyy-MM, por exemplo 2026-01). A redação é enganosa; o que vale é o comportamento. Deixe os nomes dos períodos como o sistema os define.
Exemplo prático: um reajuste escalonado de três anos no Harbour Tower Suite 300
Harbour Tower Suite 300 é uma locação comercial que dura 36 meses completos, sem descontos, com o aluguel subindo a cada ano: 2.000,00 por mês no primeiro ano, 2.100,00 no segundo e 2.200,00 no terceiro. O aluguel total em caixa é (12 × 2.000,00) + (12 × 2.100,00) + (12 × 2.200,00) = 75.600,00 ao longo de 36 meses, então o aluguel linearizado é 75.600,00 ÷ 36 = 2.100,00 por mês — o que, para uma locação com escalonamento uniforme como esta, coincide exatamente com o aluguel do ano do meio. Veja como o ajuste e a conta a receber se movimentam:
| Meses | Aluguel em caixa | Linearizado | Ajuste | Conta a receber acumulada |
|---|---|---|---|---|
| 1–12 (Ano 1) | 2.000,00 | 2.100,00 | +100,00 | sobe 100 a cada mês → 1.200,00 no mês 12 |
| 13–24 (Ano 2) | 2.100,00 | 2.100,00 | 0,00 | mantém-se estável em 1.200,00 até o mês 24 |
| 25–36 (Ano 3) | 2.200,00 | 2.100,00 | −100,00 | desfaz-se em 100 a cada mês → 0,00 no mês 36 |
No primeiro ano você fatura 2.000,00 mas reconhece 2.100,00, então cada mês acrescenta 100,00 à conta a receber — que chega ao pico de 1.200,00. O segundo ano fatura e reconhece os mesmos 2.100,00, então o ajuste é zero e a conta a receber simplesmente se mantém. No terceiro ano você fatura 2.200,00 mas continua reconhecendo 2.100,00, então cada mês reduz a conta a receber em 100,00, levando-a de volta a zero quando a locação termina.
Os meses parciais também são prorrateados. Se esta locação tivesse começado em 16 de janeiro (um mês de 31 dias) com o prorrateio avançado ativado, o Month Weight daquele primeiro período seria 16 ÷ 31 ≈ 0,516 e o aluguel em caixa prorrateado dele seria 2.000,00 ÷ 31 × 16 = 1.032,26; com o prorrateio avançado desativado, o peso seria simplesmente 0,5. Aqui vale a mesma lógica de taxa diária do Prorrateio comum.
Quando não calcula
Se a ação informar que não há locação ou que não há cobranças, o motor não conseguiu encontrar algo de que precisa:
"Opportunity Charges Not Found."
"Opportunity Charges Not Found." quase sempre significa que nenhuma cobrança se qualificou — percorra a cadeia de elegibilidade: o sinalizador de linha reta da regra, o sinalizador Include In Straight-Line Calculation do código de cobrança, as datas De/Até da cobrança recorrente e se todo chamado vinculado está Closed.
O que vem a seguir
- Como Funciona o Faturamento na REDA — o modelo de cobranças do qual a linha reta parte.
- Prorrateio — a matemática de taxa diária por trás dos períodos de mês parcial.
- Códigos de Cobrança — o sinalizador Include In Straight-Line Calculation.
- Agendamento de Trabalhos em Segundo Plano — o trabalho de varredura que impulsiona o recálculo automático.
- A ponte com a REDA Financials — onde o ajuste de aluguel diferido é contabilizado.
Perguntas frequentes
"Opportunity Charges Not Found." significa que nenhuma cobrança se qualificou. Verifique o sinalizador de linha reta da regra, o sinalizador Include In Straight-Line Calculation do código de cobrança, as datas De/Até da cobrança recorrente e se todo chamado vinculado está Closed.
O recálculo nunca edita no lugar — ele cria um novo cronograma e o marca como o mais recente, deixando o anterior para auditoria. O que estiver sinalizado como Is Latest Schedule é o cronograma ativo.
Os nomes dos períodos são gerados pelo sistema no formato ano-mês (por exemplo, 2026-01) — não os renomeie. A validação exige esse formato; observe que a mensagem dela diz "MM-yyyy", mas o formato aceito é ano-mês.
A opção de zerar absorve qualquer resíduo de arredondamento no período final, para que o cronograma chegue exatamente a zero.
A locação é sinalizada como pendente, mas o trabalho de varredura que processa as locações sinalizadas precisa ser agendado pelo seu administrador — ou execute a ação Calculate Straight-Line Schedule manualmente.
Isso foi útil?