Planos de pagamento e marcos

Muitas vendas de imóveis — especialmente as vendas na planta — são pagas em etapas: um sinal na entrada e, depois, parcelas vinculadas ao calendário ou a marcos da obra. A REDA trata disso com os Planos de pagamento. Você monta uma vez um plano de etapas percentuais, anexa-o a uma Propriedade e, quando uma venda dessa Propriedade se torna ativa, a REDA gera automaticamente as parcelas do comprador. Este artigo mostra como montar um plano, distinguir etapas baseadas em tempo de etapas por marco, acompanhar a conclusão dos marcos e entender quando as parcelas vencem e são contabilizadas. Nenhuma experiência prévia com a REDA é necessária.

Os blocos de construção

Um plano de pagamento tem três camadas, além das parcelas que a REDA gera a partir dele:

Montando um Plano de pagamento

Comece pelo cabeçalho e depois adicione as etapas:

A REDA impõe esse último passo. Deixe de fora a peça obrigatória e ela impede você:

Marcos

Um Marco do Plano de Pagamento representa um ponto na construção de um imóvel — a fundação concretada, a entrega alcançada. Crie marcos por imóvel ou por projeto e mova cada um pela sua escada de status conforme a obra avança. A REDA exige as datas correspondentes antes de permitir que você avance o status:

As exigências de data aparecem como estas mensagens:

Anexando o plano a uma Propriedade

Um plano não faz nada até ser anexado a uma Propriedade. No registro da Propriedade, defina o campo Sale Payment Plan com o seu plano — apenas os planos ativos aparecem no campo de pesquisa (consulte Marcando uma propriedade como disponível para venda). Daí em diante, as vendas dessa Propriedade usarão este plano.

O que a REDA gera na venda

Quando um negócio de venda se torna ativo pela primeira vez — ou seja, chega a um estágio em andamento (Under Contract em diante) — e a Propriedade tem um Sale Payment Plan definido, a REDA cria um Cronograma de Pagamento por item do plano na venda. Cada parcela é calculada assim:

Como o valor é um percentual do Sale / Purchase Price, e as datas de vencimento baseadas em tempo contam a partir da Under Contract Date, ambos precisam estar presentes na venda quando ela for ativada — as travas de estágio da venda garantem isso (consulte Vendendo uma propriedade).

Concluindo um marco

Quando você define o status de um marco como Completed (o que exige a sua Completion Date), a REDA atualiza todos os Cronogramas de Pagamento vinculados a esse marco, definindo a Due Date de cada parcela como a Completion Date do marco. A parcela que estava aguardando passa a estar vencida e entra na fila de contabilização.

Contabilização

Um processo agendado é executado diariamente às 02:00 no fuso horário local da sua organização e marca como Posted qualquer parcela não contabilizada cuja data de vencimento já chegou. Estar contabilizada é o sinal que a sua extensão contábil (REDA Financials) capta para gerar a conta a receber propriamente dita — o trabalho da REDA Platform termina no sinalizador de contabilização.

Exemplo prático: uma venda na planta 10/40/50

A Meridian monta um plano chamado Meridian Off-Plan 10/40/50 para o Harbour Villa 7:

• Item 1 — 10% na reserva, Time Based, Due After Days 0.
• Item 2 — 40% em "Foundation complete", Milestone.
• Item 3 — 50% em "Handover", Milestone.

A Propriedade carrega o plano; a venda para David Okafor tem um Sale / Purchase Price de 1.000.000,00 e uma Under Contract Date de 1º de jul. Veja como isso se desenrola:

Observe que o marco aqui (15 de set) cai depois do fechamento desta venda (Closed Won em 15 de ago no Fechando uma venda (Closed Won)). Tudo bem — as parcelas do comprador sobrevivem ao fechamento, e uma etapa por marco continua a vencer no seu próprio cronograma.

Distribuídas ao longo da vida da venda, as três parcelas de David Okafor ficam assim:

As fatias de 10/40/50 somam 1.000.000,00 — o preço de venda inteiro — porque os três valores de Amount % somam 100. Nada na REDA impõe esse total, então um usuário de finanças (a Sofia Alvarez, digamos) confere os percentuais do plano antes de a venda ser ativada: uma vez geradas, as parcelas são instantâneos fixos, e um plano cujas etapas somassem 90% cobraria a menos do comprador, silenciosamente.

O plano de pagamento 'Off-Plan Sale - 10/40/50' e os seus três itens — um sinal de 10% na reserva, depois marcos de 40% e 50%, cada um vinculado a um código de cobrança.

Um cronograma de pagamento depois que o marco foi concluído e a contabilização noturna foi executada — a data de vencimento agora está registrada e Is Posted está marcado.

Referência: campos do item do plano

O que vem a seguir

1. Vendendo uma propriedade — onde o "ativo" acontece, e os pré-requisitos de preço e de data.
2. Marcando uma propriedade como disponível para venda — anexe o plano à Propriedade.
3. Encargos de liquidação e demonstrativos de fechamento — o extrato de fechamento, algo distinto das parcelas.
4. Cronogramas de Pagamento e contabilização automática — o conceito de parcela em toda a REDA.

Perguntas frequentes