De onde vêm as propriedades
Nem todo registro de propriedade é criado por uma pessoa. Quando um negócio de aquisição ou de gestão de propriedades passa a ativo, a REDA cria a propriedade para você e a vincula de volta ao negócio — e, uma vez que a propriedade existe, a REDA mantém sozinha toda uma família de campos dela atualizada: a sua locação atual e a futura, os seus negócios de venda, aquisição e gestão, o seu histórico de titularidade, os seus indicadores de disponibilidade, a sua região e os códigos da propriedade principal. Este artigo é para quem abriu uma propriedade que ninguém se lembra de ter criado, ou editou um campo apenas para vê-lo voltar ao valor anterior no salvamento seguinte. Ao terminar a leitura, você saberá como as propriedades são criadas para você, como reconhecer os campos gerenciados pela máquina, por que editá-los é inútil e — a parte útil — o que alterar no lugar disso. Não se pressupõe nenhuma experiência prévia com a REDA.
Acesso necessário. O conjunto REDA - Property Leasing User ou REDA - Master Data - Read Only permite visualizar propriedades; criar e editar exige REDA - Property Sales User, REDA - Property Acquisition User, REDA - Property Management User ou REDA - Property Lending User; excluir é reservado ao REDA - Master Data - Admin. O comportamento automático descrito aqui é executado independentemente de quem esteja olhando o registro.
Algumas propriedades se criam sozinhas
Na maior parte das vezes, você cria uma propriedade deliberadamente (veja Criando e editando propriedades). Mas a REDA também cria propriedades como efeito colateral de negócios que passam a ativos — porque um negócio sobre uma propriedade pressupõe uma propriedade, e a REDA prefere criá-la a deixar uma referência solta. Um negócio na REDA é uma Oportunidade: o registro único que representa uma locação, uma venda, uma aquisição, um contrato de gestão ou um empréstimo.
Isso funciona nos dois sentidos. Um negócio pode dar origem a uma propriedade; e uma propriedade criada com um negócio já vinculado pode gerar outros registros por conta própria. As duas seções seguintes tratam de cada direção.
Nascida de um negócio
Quando um negócio de Aquisição (comprar uma propriedade para a sua carteira) passa a ativo, a automação pós-salvamento da REDA pode criar um registro de propriedade totalmente novo e, em seguida, vincular essa propriedade de volta ao negócio de aquisição. Um negócio de Gestão de Propriedades (assumir a gestão de uma propriedade) faz o mesmo ao ser ativado: um novo registro de propriedade é criado e vinculado de volta. Nos dois casos, a propriedade existe porque o negócio precisava de uma, e você sempre consegue rastreá-la — o negócio é gravado diretamente na propriedade.
O sentido inverso traz um detalhe a mais. Se você criar uma propriedade e vincular a ela uma Oportunidade de Aquisição ao mesmo tempo, a REDA grava a propriedade de volta nessa aquisição e cria automaticamente uma Oportunidade de Empréstimo para ela — no estágio Prospecting, com a conta compradora da aquisição como tomadora, e com a data de fechamento, a região, o bairro e o tipo de propriedade transportados junto. Crie uma propriedade com uma Oportunidade de PM vinculada e ela é simplesmente gravada de volta nesse negócio de PM.
| De onde vem a propriedade | O que a REDA faz |
|---|---|
| Criada na mão | Você preenche os campos (veja Criando e editando propriedades). |
| De um negócio de Aquisição que passa a ativo | A REDA cria a propriedade e a vincula ao negócio. |
| De um negócio de PM que passa a ativo | A REDA cria a propriedade e a vincula ao negócio. |
| Criada com um negócio de Aquisição vinculado | A propriedade é vinculada de volta e um negócio de Empréstimo é criado automaticamente em Prospecting. |
| Criada com um negócio de PM vinculado | A propriedade é vinculada de volta a esse negócio de PM. |
Os campos de negócio que se atualizam sozinhos
Uma propriedade mantém um vínculo em tempo real com o seu negócio vigente em cada linha de negócio e, ao lado dele, uma cópia em texto simples do estágio desse negócio. Cinco pares no total:
| Vínculo + o seu gêmeo de estágio | Mantido em sincronia com… |
|---|---|
| Locação Ativa / Estágio da Locação Ativa | A primeira locação ativa da propriedade. |
| Locação Futura / Estágio da Locação Futura | Uma segunda locação ativa já programada. |
| Oportunidade de Venda / Estágio da Venda | O negócio de venda ativo da propriedade. |
| Oportunidade de Aquisição / Estágio da Aquisição | O negócio de aquisição ativo da propriedade. |
| Oportunidade de PM / Estágio de PM | O negócio de gestão ativo da propriedade. |
Todos os dez campos são gerenciados pelo sistema. À medida que os negócios da propriedade surgem, desaparecem e mudam de estágio, a REDA os limpa e os preenche novamente para corresponder — não há necessidade de editá-los, e uma edição manual não se mantém. Quando você vê o estágio da locação ativa ou o estágio da venda mudar em uma propriedade, é a REDA refletindo o que aconteceu no negócio subjacente.
Esses campos também alimentam a disponibilidade da propriedade. Uma pequena máquina de estados deriva o Status de Locação da propriedade a partir do estágio da sua locação ativa — os estágios de solicitação são lidos como uma forma de vago em espera, os estágios de ocupação como ocupado e não disponível — e, a partir disso, recalcula Disponível para Locação, a Data de Disponibilidade para Locação e a Data Limite de Espera. Apenas dois valores de Status de Locação são tratados como substituições manuais que a REDA deixa intactas: Vacant - Admin e Vacant - Not Available. A máquina de estados completa é explicada em Status da propriedade explicados.
Os campos "SYS" e os gravados pelo sistema
Além dos vínculos de negócio, uma propriedade carrega um conjunto de campos que a REDA grava ou calcula para você. Você reconhecerá vários pelo "SYS" no nome; outros simplesmente se preenchem de novo, discretamente, ao salvar. Veja o que determina cada um:
| Campo | O que a REDA faz com ele |
|---|---|
| Código da Região | Gravado com o código único da Região a cada salvamento. É um campo de sistema que você não define na mão. |
| Código da Propriedade Principal | Uma cópia do Código da Propriedade da propriedade principal, mantida para relatórios e correspondências rápidas. O seu texto de ajuda diz isso com todas as letras: "Definido automaticamente - por favor, não edite." |
| SYS Currency | Espelha a moeda da Região. Só afeta a moeda do registro quando o suporte a várias moedas está ativado, o que na configuração padrão está desativado — então, para a maioria das organizações, ele apenas vai de carona. |
| SYS Amenities | Uma lista, montada pelo sistema, dos códigos de comodidades ativas da propriedade, usada para alimentar a busca por comodidades. |
| Aluguel Adicional por Comodidades | A soma das comodidades ativas do tipo "acréscimo ao aluguel" da propriedade, recalculada sempre que uma comodidade muda, e somada por cima do aluguel base. |
| Tags de Lista | As tags combinadas das Listas de propriedades às quais a propriedade pertence. Altere-as adicionando ou removendo a propriedade de uma lista, não editando aqui. |
| Melhor Condição de Locação | A melhor configuração de cobrança de aluguel sugerida pelo sistema, recalculada quando as configurações de cobrança de aluguel da propriedade mudam. |
| Disponível para Venda | Recalculado a cada salvamento: ligado apenas enquanto o Status de Venda for Inventory - Available, desligado em qualquer outro caso. Uma marcação manual é sobrescrita. |
Alguns campos de data também pertencem a este grupo — a Última e a Próxima Data de Cálculo da Inflação, que acompanham o reajuste automático do aluguel pela inflação, e o Contrato de PM, que aponta para o contrato de gestão assinado — todos gravados pela REDA, não por você.
A trilha de titularidade
O histórico de titularidade é mantido da mesma forma automática. Altere a Conta do Proprietário ou a Data de Início da Titularidade de uma propriedade e a REDA grava a Trilha de Propriedade do Imóvel para você — encerrando a entrada do proprietário anterior no dia anterior à nova data de início e abrindo uma nova para o novo proprietário. Você nunca monta a trilha na mão (toda a mecânica está em Proprietários e histórico de titularidade).
O proprietário e a data de início são um par correquerido, e limpar a data de início enquanto a entrada de outro proprietário ainda está aberta deixa a REDA sem como gravar o histórico — por isso o salvamento é recusado:
Restaure o proprietário e a data de início juntos e o salvamento é concluído.
Por que editar esses campos é inútil
O fio condutor de tudo o que foi dito acima é simples: esses valores são derivados, e a REDA volta a derivá-los — muitos deles a cada salvamento. Digite por cima de um deles e o salvamento seguinte o restaura. Isso não é um defeito; é o campo cumprindo a sua função de permanecer fiel à sua origem.
O que aponta sempre para a atitude certa. Para alterar um valor gerenciado pela máquina, não brigue com o campo — altere aquilo de que ele é derivado:
| Para alterar… | Altere a sua origem: |
|---|---|
| Locação Ativa / Futura, Status de Locação, disponibilidade | A locação e o seu estágio (ou defina uma substituição administrativa no Status de Locação) |
| Vínculos e estágios de Venda / Aquisição / PM | Os próprios negócios |
| Disponível para Venda | O Status de Venda |
| Código da Região / SYS Currency | A Região |
| Código da Propriedade Principal | A propriedade principal (ou o código dela) |
| SYS Amenities / Aluguel Adicional por Comodidades | As comodidades da propriedade |
| Tags de Lista | As participações da propriedade em Listas de propriedades |
| Melhor Condição de Locação | As configurações de cobrança de aluguel da propriedade |
| Trilha de Propriedade do Imóvel | A Conta do Proprietário + a Data de Início da Titularidade (o histórico se grava sozinho) |
Exemplo prático: duas histórias de origem no Meridian
Uma propriedade que se criou sozinha. Um contrato de gestão é assumido para o Meridian Court, de propriedade da Continental Holdings. Quando o negócio de gestão de propriedades passa a ativo, a REDA cria o registro de propriedade Meridian Court e o vincula ao negócio de PM. A equipe de operações, navegando pelas propriedades na manhã seguinte, encontra um registro Meridian Court que "ninguém criou" — com o negócio de gestão já vinculado a ele, exatamente como esperado.
Campos que se mantêm sozinhos. Na unidade Meridian Court #101, um gerente define a Conta do Proprietário como Continental Holdings, com uma Data de Início da Titularidade; a REDA grava a primeira entrada da trilha de titularidade automaticamente. Semanas depois, quando a locação de Aisha Rahman chega a Occupied - Pending Move In, o vínculo de Locação Ativa da propriedade e o seu Status de Locação passam a ocupado sozinhos. Ninguém editou esses campos — a REDA os manteve em sincronia com a locação.
O que vem a seguir
- Criando e editando propriedades — criar uma propriedade deliberadamente, o outro lado desta história.
- Entendendo as Propriedades — o que é uma propriedade e onde fica cada campo.
- Status da propriedade explicados — a máquina de estados do status de locação por inteiro.
- Proprietários e histórico de titularidade — a trilha de titularidade que a REDA grava para você.
Perguntas frequentes
A REDA cria propriedades automaticamente quando um negócio de Aquisição ou de Gestão de Propriedades passa a ativo sem que uma propriedade já esteja vinculada a ele. A nova propriedade é vinculada de volta diretamente ao negócio, para que você possa rastreá-la. É por isso que você encontra registros de propriedade perfeitamente corretos que ninguém se lembra de ter criado.
Quando você cria uma propriedade com uma Oportunidade de Aquisição já vinculada, a REDA também cria uma Oportunidade de Empréstimo para ela, no estágio Prospecting, com a conta compradora da aquisição como tomadora. É o comportamento esperado — aquisições costumam vir acompanhadas de financiamento, então a REDA já deixa o negócio de empréstimo preparado para você.
Não é um campo que você define na mão. A REDA o recalcula a cada salvamento a partir do Status de Venda da propriedade: ligado apenas enquanto o status for Inventory - Available, desligado em qualquer outro caso. Altere o Status de Venda para alterar o indicador.
Ambos são mantidos a partir dos contratos de locação da propriedade e dos seus estágios. À medida que uma locação avança pelo seu ciclo de vida, a REDA reaponta a Locação Ativa e recalcula o Status de Locação para corresponder. Apenas as substituições manuais Vacant - Admin e Vacant - Not Available são deixadas intactas.
Não. Os campos SYS e os campos gravados pelo sistema são recalculados pela REDA, muitos deles a cada salvamento, então uma edição manual é sobrescrita. Para alterar o valor, altere a sua origem — a região, a comodidade, a participação na lista, o estágio da locação — e a REDA volta a derivar o campo.
Você limpou a Data de Início da Titularidade (ou deixou o proprietário e a data de início dessincronizados) enquanto havia uma entrada de histórico de titularidade em aberto para outro proprietário, então a REDA não conseguiu gravar a trilha. Restaure a Conta do Proprietário e a Data de Início da Titularidade juntas, como um par completo, e salve novamente.
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