Totalizações de Empréstimos em Propriedades e Aquisições

Uma propriedade não carrega números de empréstimo próprios — ela os herda dos empréstimos garantidos por ela. Esta referência explica cada número de empréstimo que é totalizado no Debt Summary de uma propriedade e no negócio de Aquisição por trás dela: o que cada número significa, sua fórmula em palavras simples, quais registros o alimentam e como conferi-lo à mão. Ao final, você conseguirá ler qualquer número de empréstimo no nível da propriedade ou da aquisição e saber exatamente de onde ele veio. Os números no nível do empréstimo, no próprio registro do empréstimo, são tratados em Escrow e saldos de principal; este artigo é a visão da propriedade e da aquisição.

O modelo mental

Duas ideias fazem todos esses números se encaixarem.

Primeira: os números no nível da propriedade são totalizações dos empréstimos da propriedade — e somente os empréstimos ativos contam. Um empréstimo está ativo quando está em Funded, Payoff Pending ou Closed Won (veja Os empréstimos na REDA). Um empréstimo ainda em Prospecting ou Pending não contribui em nada para os totais da propriedade.

Segunda: a propriedade e o empréstimo medem o escrow a partir de pontos de partida diferentes. Os números de dívida e de escrow da propriedade partem do valor de empréstimo comprometido — o Total Loan Amount integral. Já o escrow de um único empréstimo parte do principal efetivamente recebido. Por isso a propriedade e o empréstimo podem mostrar escrows diferentes enquanto o credor não tiver financiado o empréstimo integralmente. Tenha essa diferença em mente; ela é a origem da maioria das perguntas do tipo "por que esses números não batem?".

Mais uma coisa que você vai notar em propriedades novas: quando uma propriedade é criada a partir de um negócio de Aquisição, a REDA inicia automaticamente um empréstimo provisório para ela — um negócio de empréstimo em Prospecting, já com a conta compradora da aquisição preenchida como tomadora. Como ele ainda está em Prospecting, não contribui em nada para o Debt Summary; os totais permanecem em zero até que esse empréstimo evolua até Funded. Portanto, uma propriedade recém-criada que mostra um empréstimo na lista mas um Total Loan Amount zerado está se comportando exatamente como esperado.

A lista relacionada Oportunidades do Harbour Tower, mostrando o negócio de empréstimo dele (Meridian Capital [ Lending ], tipo de registro Lending) no estágio Prospecting. À medida que mais empréstimos são vinculados à propriedade, cada um aparece como uma linha aqui.

O Debt Summary da propriedade

Estes números ficam na propriedade, somados em todos os seus empréstimos ativos. Cada um deles, com sua fórmula em palavras:

A propriedade também aplica seu próprio limite ao dinheiro desembolsado — ele não pode exceder o valor do empréstimo:

Os dois números de "saldo" e os dois "escrows"

Dois pares de nomes se confundem, então seja preciso sempre.

Net Loan Balance é um número da propriedade, somado em todos os empréstimos ativos; Loan Principal Balance é o principal pendente de um único empréstimo. Não confunda os dois. E o Running Escrow existe nos dois níveis, com entradas diferentes — sempre qualifique-o como "(propriedade)" ou "(empréstimo)".

Os números de empréstimo da aquisição

Um negócio de Aquisição financiado mostra dois números relacionados a empréstimo.

O valor de empréstimo comprometido é totalizado a partir dos empréstimos ativos vinculados à aquisição — os valores alocados e de empréstimo comprometidos com aquela compra. Leia-o como "quanto de empréstimo está comprometido com esta aquisição".

O ponto fora da curva é o Rehab Escrow, que fica no negócio de Aquisição (não na propriedade nem no empréstimo) porque depende dos números de liquidação daquele negócio. Quando existe um valor de empréstimo, ele é:

Loan Amount − Sale / Purchase Price − Settlement Borrower Due − Seller Advance + Seller Unpaid

e é 0 quando não há empréstimo. Ele representa a retenção para reforma que sobra depois dos custos de fechamento — o dinheiro do empréstimo reservado para a reforma assim que a compra é liquidada.

O que conta, e quando

Todos os números acima dependem de os registros atingirem antes um determinado estado. Os três critérios, reunidos em um só lugar:

Conciliação prática: Harbour Tower

Considere o empréstimo de 500,000.00 do Harbour Tower, depois dos eventos vistos nos artigos irmãos: ele está em Funded com Received Principal de 500,000.00, uma amortização extraordinária pagou 50,000.00 de principal, foram registrados juros mensais de 3,750.00 e houve uma retirada para reforma de 80,000.00 em Closed. Tratando-o como o único empréstimo da propriedade, veja como o Debt Summary se concilia:

E no negócio de Aquisição do Harbour Tower, com um empréstimo de 500,000.00, um preço de compra de 280,000.00, um Settlement Borrower Due de 30,000.00, um Seller Advance de 2,000.00 e um Seller Unpaid de 5,000.00, o Rehab Escrow é:

500,000.00 − 280,000.00 − 30,000.00 − 2,000.00 + 5,000.00 = 193,000.00 de retenção para reforma.

Um negócio de aquisição com um Loan Amount comprometido de US$ 750.000 — o Rehab Escrow (US$ 470.000) é calculado automaticamente a partir do empréstimo em relação ao preço de compra.

Referência: todos os números totalizados

O que vem a seguir

1. Escrow e saldos de principal — os números no nível do empréstimo (Loan Principal Balance, Running Escrow no empréstimo) explicados em palavras.
2. Registro de Pagamentos de Empréstimo — os pagamentos concluídos que alimentam o Total Loan Principal Paid.
3. Desembolsos e Quitações — os chamados em Closed que alimentam os totais de desembolso e de quitação.
4. Termos e alocação do empréstimo — o Loan Amount e os valores alocados dos quais essas totalizações partem.
5. Os empréstimos na REDA — o que significa "ativo" e como um empréstimo chega lá.

Perguntas frequentes