Qualificação e trabalho dos Leads
Você tem uma fila de Leads novos. E agora? Qualificar é o trabalho de levar um prospect de "acabou de entrar em contato" a "pronto para virar um negócio" — e na REDA esse trabalho está deliberadamente nas suas mãos. Você avança o status do Lead ao longo de uma escala construída para a sua linha de negócio, encontra estoque que se encaixe e então o qualifica ou o deixa de lado com um motivo. Este artigo percorre a escala de status de cada tipo de Lead, mostra como encontrar propriedades compatíveis e aponta a única exigência obrigatória que um Lead de locação precisa cumprir antes de poder ser convertido. Não se pressupõe nenhuma experiência prévia com a REDA.
Acesso necessário. Editar Leads exige um dos conjuntos de permissões por linha de negócio — REDA - Property Leasing User, REDA - Property Sales User, REDA - Property Acquisition User, REDA - Property Management User ou REDA - Property Lending User.
Trabalhar um Lead: a ideia
A qualificação na REDA é manual por concepção. Nada avança o status de um Lead para você — não há temporizadores de SLA, não há roteamento automático e não há automação que mova um status quando outra coisa acontece. Você move o Lead; a REDA apenas vigia as saídas. Duas travas importam: você não pode escolher manualmente o status Converted (quem o define é a ação Convert), e um Lead de locação não pode ser convertido enquanto a sua data de mudança e o seu prazo da locação não estiverem preenchidos. Todo o resto é uma convenção de trabalho — uma escala que você sobe no seu próprio ritmo.
A escala de status por tipo de Lead
Cada tipo de Lead tem o seu próprio Path de Inquiry Status. Todos os tipos começam em New e terminam em Unqualified (você não vai seguir adiante) ou em Converted (um negócio foi criado). No meio, cada linha de negócio tem as suas próprias estações de trabalho:
| Tipo | Escala de trabalho | Estações adicionais | Terminal |
|---|---|---|---|
| Leasing | New → Contacted → Qualified | Showing Scheduled, Showing Attended | Unqualified / Converted |
| Lending | New → Contacted → Qualified | Strategy Session Scheduled, Strategy Session Attended | Unqualified / Converted |
| Property Management | New → Contacted → Qualified | Strategy Session Scheduled, Strategy Session Attended | Unqualified / Converted |
| Acquisition | New → Contacted → Qualified | Underwriting | Unqualified / Converted |
| Property Sale | New → Qualified | Underwriting | Unqualified / Converted |
Você não precisa subir todos os degraus — nenhuma regra obriga a seguir a ordem, então você pode pular de New direto para Qualified se já estiver pronto. As estações existem para registrar em que ponto um prospect está; use as que se encaixam no seu processo. Converted aparece em todas as escalas, mas você nunca pode escolhê-lo por conta própria; se tentar, a REDA o impede: "Please convert inquiry prior updating status to "Converted"." Use a ação Convert no lugar disso — veja Convertendo um Lead.
Status de visita (Leasing)
Um prospect de locação costuma querer ver a unidade. Os status Showing Scheduled e Showing Attended registram que uma visita foi agendada e depois realizada. O agendamento do compromisso em si acontece por meio dos horários e eventos de visita (veja Agendando visitas); o status aqui não é sincronizado a partir desses eventos — nada o muda automaticamente. Depois da visita, marque Showing Attended você mesmo.
Status de sessão de estratégia (Lending e Property Management)
Os prospects de empréstimo e de administração de imóveis são trabalhados por meio de uma consultoria, e não de uma visita. Strategy Session Scheduled e Strategy Session Attended indicam que uma consultoria com o investidor ou com o proprietário foi agendada e realizada. Como acontece com as visitas, estas são estações manuais — é você quem as define.
Underwriting (Acquisition e Property Sale)
Os prospects de aquisição e de venda passam por uma análise. Um Lead de aquisição traz um bloco de underwriting — preço pedido, o valor de mercado estimado após aluguel (ARV), três estimativas de custo (reforma, manutenção e lucro, preenchidas a partir da Profit & Holding Rule da região) e um Maximum Allowed Offer (MAO) calculado — o ARV menos o custo de manutenção, o lucro e o custo de reforma. Marque Underwriting enquanto essa análise estiver em andamento e registre Underwrite Complete e a Underwrite Date ao concluir. Para os campos em detalhe, veja Campos de análise de aquisição.
Encontrar propriedades compatíveis
Depois que você sabe o que um prospect quer, a REDA ajuda a encontrar estoque que se encaixe. A ação Matching Properties no Lead abre um localizador de propriedades já carregado com os próprios campos do Lead como filtros:
| Filtro | Vem do campo do Lead |
|---|---|
| Tipo de propriedade | Property Type |
| Tamanho | Beds, Baths |
| Orçamento | Max Rent Amount |
| Data | Move In Date |
| Prazo | Lease Term (Months) |
| Localização | Region, Parent Property |
Para buscas de locação mais profundas existe uma guia de tela cheia Property Search - Leasing. Os resultados dela têm um limite — "Search results are limited to 200 rows…" — então restrinja os seus filtros se você bater no teto. A guia vem com os conjuntos de permissões Property Sales e Property Management; o conjunto Property Leasing não a inclui, então, se os seus agentes de locação precisarem dela, peça ao seu administrador para concedê-la. Para a ferramenta de busca em profundidade, veja Busca de propriedades.
Chegar a Qualified
Marcar um Lead como Qualified é o sinal de que ele está pronto para virar um negócio. O que "pronto" significa depende do tipo — e, para locação, não é apenas uma questão de julgamento:
| Tipo | Antes de marcá-lo como Qualified, confirme que… |
|---|---|
| Leasing | O Move In Date e o Lease Term estão preenchidos e a propriedade de interesse está confirmada. A conversão trava de vez sem a data e o prazo. |
| Lending | A sessão de estratégia foi realizada e os dados da conta do investidor são conhecidos. |
| Property Management | A sessão de estratégia foi realizada e os dados da propriedade foram registrados. |
| Acquisition | O bloco de underwriting está preenchido e o Maximum Allowed Offer foi revisado. |
| Property Sale | O orçamento ou o financiamento do prospect está claro e as propriedades compatíveis já foram pré-selecionadas. |
Desqualificar um Lead
Nem todo prospect segue adiante — e tudo bem. Para deixar um de lado, marque-o como Unqualified e registre um Loss Reason (e qualquer Notes). Não o exclua: o registro fica para os seus relatórios de funil, e o modo de exibição de lista All Unqualified mantém os prospects desqualificados juntos. Se o prospect voltar, mova o status de volta ao longo do Path — nada impede a reabertura — e preserve o histórico.
Filas de trabalho
Os modos de exibição de lista funcionam como as suas filas diárias. Today's Inquiries e All Open Inquiries reúnem o que precisa de atenção, e cada linha de negócio tem o seu próprio modo de exibição "All Open". Um deles vem com uma peculiaridade de grafia — All Open - Sales Inquires — então procure por ele exatamente como está escrito.
Exemplo prático: qualificando Aisha
O Lead de Aisha Rahman (Aisha Rahman [ Leasing ]) começa em New. O agente liga para ela e define Contacted. Ele executa Matching Properties — 2 quartos, máximo de 1.200,00, mudança em 1 de agosto de 2026, prazo de 12 meses — e agenda uma visita para o sábado, marcando Showing Scheduled. Depois da visita, define Showing Attended. Aisha confirma que quer o Meridian Court #101; o agente verifica que o Move In Date e o Lease Term estão preenchidos e marca Qualified. Ela está pronta para a conversão.
Referência: o que significa cada status
| Status | Significado | Definido por |
|---|---|---|
| New | Recém-registrado; ninguém o trabalhou ainda | Padrão na criação |
| Contacted | A primeira conversa já aconteceu | Você |
| Showing Scheduled | Uma visita à propriedade está agendada (Leasing) | Você |
| Showing Attended | A visita foi realizada (Leasing) | Você |
| Strategy Session Scheduled | Uma consultoria está agendada (Lending / PM) | Você |
| Strategy Session Attended | A consultoria foi realizada (Lending / PM) | Você |
| Underwriting | A análise do negócio está em andamento (Acquisition / Sale) | Você |
| Qualified | Pronto para converter; as exigências do tipo foram cumpridas | Você |
| Unqualified | Não vai seguir adiante; mantido com um Loss Reason | Você |
| Converted | Um negócio foi criado a partir deste Lead | Somente o sistema, pela ação Convert |
O que vem a seguir
- Convertendo um Lead — transforme um Lead qualificado em um negócio em andamento.
- Capturando Leads — o passo anterior, onde os Leads são criados.
- Entendendo os Leads — o objeto, os seus tipos e de onde vem a matriz de status.
- Busca de propriedades — a ferramenta de busca de locação em profundidade.
- Agendando visitas — o agendamento da visita por trás dos status de visita.
Perguntas frequentes
Nada automatiza os status de Lead. Agendar ou concluir uma visita não avança o status para você — marque Showing Attended você mesmo depois da visita.
Converted é definido pela ação Convert, e não manualmente. A REDA mostra: "Please convert inquiry prior updating status to "Converted"." Use Convert Inquiry no lugar disso.
Um Lead de locação precisa dos dois antes de poder ser convertido. A verificação roda no momento em que a conversão se conclui e desfaz tudo: "Move-in date and lease terms must be provided prior to converting the leasing inquiry." Preencha o Move In Date e o Lease Term primeiro e converta de novo.
A guia vem com os conjuntos de permissões Property Sales e Property Management; o conjunto Property Leasing não a inclui. Se os seus agentes de locação precisarem dela, peça ao seu administrador para concedê-la.
A busca de locação limita-se a 200 linhas — "Search results are limited to 200 rows…" — para se manter rápida. Restrinja os seus filtros (região, quartos, orçamento) para trazer as melhores correspondências para o topo.
Não. Marque-os como Unqualified com um Loss Reason e mantenha-os — eles alimentam os seus relatórios de funil, e o modo de exibição All Unqualified os reúne.
Sim. Nenhuma regra obriga a seguir a ordem — a escala é uma convenção de trabalho. As únicas travas rígidas estão na conversão (para locação, a data de mudança e o prazo da locação).
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