Comissões de venda

De onde vem a comissão de uma venda, quando ela é criada e o que acontece se você a recalcular? Este artigo acompanha a cadeia da comissão pelo lado do fluxo de vendas — a regra padrão na propriedade, a cópia para o negócio e o cálculo que dispara quando a venda é ganha — e destaca o comportamento que costuma pegar as pessoas de surpresa: o recálculo substitui os registros de comissão em vez de editá-los. A mecânica do motor (itens da regra, destinatários, divisões e a fórmula do pagamento) fica na seção Faturamento; este artigo permanece na altitude do fluxo de vendas e faz as ligações para lá. Nenhuma experiência prévia com a REDA é necessária.

A cadeia da comissão, em uma só imagem

A comissão de uma venda não é digitada à mão — ela flui por uma cadeia que começa na propriedade e termina com os registros que a REDA monta quando a venda é fechada:

A regra de comissão padrão

A cadeia começa na propriedade. Cada propriedade traz uma Default Commission Rule (Property Sales) — um campo de pesquisa que oferece somente regras de comissão ativas. Quando um novo negócio de venda é criado sobre essa propriedade, a REDA copia a regra para o Commission Rule do negócio enquanto ele ainda está aberto. Defina o padrão na propriedade uma única vez e os corretores não precisarão escolher uma regra a cada negócio (consulte Marcando uma propriedade como disponível para venda).

Quando as comissões são calculadas

As comissões são calculadas quando a venda é marcada como Closed Won, desde que o negócio tenha tanto um Commission Rule quanto um Calculated Commission Base Amount. A REDA marca o negócio para cálculo, e os registros de comissão são montados a partir da regra.

Na comissão baseada em percentual, o percentual se aplica ao Calculated Commission Base Amount do negócio — um valor distinto do Sale / Purchase Price. De onde vem essa base é um detalhe do motor, tratado na seção Faturamento; do lado das vendas, encare-a como "a base sobre a qual o percentual incide".

O recálculo é destrutivo

Duas coisas disparam esse comportamento. A ação manual Calculate / Recalculate Commissions no negócio exclui as comissões existentes e cria novas. E tirar o negócio do estado ganho exclui por completo os registros de comissão (reconstruídos somente se você fechá-lo de novo).

O que um registro de comissão contém

Cada registro de comissão que a REDA monta nomeia um destinatário e as condições da parte dele. No nível do fluxo de vendas, isso é:

A fórmula completa do pagamento, a diferença entre destinatários fixos e dinâmicos e a forma como as divisões se combinam são tarefa do motor de Faturamento — consulte Como as Comissões São Calculadas e Regras da Comissão e divisões.

Como o valor é definido — fixo, percentual e divisões

Você não digita os valores da comissão — a REDA apura cada registro a partir da regra quando a venda é fechada. Duas coisas determinam o número: o Commission Type da regra e se a parte que recebe tem um arranjo de divisão por trás. No nível do fluxo de vendas, veja o que cada um faz.

• Fixed — um valor fixo, que não muda com o preço de venda. Uma taxa de marketing de 5.000,00 é 5.000,00 tanto se o imóvel for vendido por 800.000,00 quanto por 1.200.000,00.
• Percentage — uma taxa aplicada ao Calculated Commission Base Amount do negócio (não ao Sale / Purchase Price). Uma taxa de 1,5% sobre uma base de 1.000.000,00 dá 15.000,00 antes de qualquer divisão.

Uma divisão é a forma como a parte de quem ganha a comissão é repartida entre várias contas. Se a parte que ganha a comissão — uma imobiliária, por exemplo — tiver divisões configuradas por trás (uma participação da própria imobiliária e uma do corretor, digamos), a REDA grava um registro de comissão por divisão em vez de um único para a parte inteira. Cada registro de divisão traz o Commission Split % daquela participação, e o pagamento é ajustado por ele. Se não houver divisão, o registro simplesmente traz uma divisão de 100% e o valor inteiro vai para a única parte.

Exemplo prático: a comissão da Harbour Villa 7

A venda da Harbour Villa 7 da Meridian para David Okafor é fechada como Won. A propriedade trazia uma Default Commission Rule (Property Sales) — a regra de venda padrão da imobiliária —, que foi copiada para o Commission Rule do negócio quando ele foi aberto.

Em Closed Won, com a base de comissão calculada presente, a REDA monta os registros de comissão a partir dessa regra. Suponha que a regra tenha duas linhas: uma linha de percentual para a imobiliária e uma linha fixa para a equipe de marketing, e que a parte da imobiliária seja dividida entre a própria imobiliária e o corretor Marcus Bell. Com uma base ilustrativa de 1.000.000,00, os registros ficam assim:

As taxas, a divisão 40/60 e a tarifa fixa de 5.000,00 acima são ilustrativas — quem fornece as reais é a sua própria regra. Cada registro também traz uma Due Date derivada da Under Contract Date (1º de julho) do negócio mais os dias de vencimento da linha da regra, e é aberto no status Draft.

Se o gerente executar depois Calculate / Recalculate Commissions, os três registros são excluídos e reconstruídos do zero — qualquer edição manual desaparece. O artigo de Faturamento sobre o cálculo de comissões percorre essa mesma matemática por completo; este artigo para em "a regra produziu estes registros".

A lista relacionada Comissões do negócio de venda — a divisão da imobiliária aparece como registros House e Agent separados, ao lado de uma linha fixa, com as colunas Commission Split % e Net Commission Amount.

Referência: gatilhos do cálculo

O que vem a seguir

1. Como as Comissões São Calculadas — o algoritmo do cálculo, os destinatários, as divisões e a fórmula do Net Commission.
2. Regras da Comissão e divisões — como configurar as regras de comissão e os itens de regra delas.
3. Fechando uma venda (Closed Won) — o momento que dispara este cálculo.
4. Marcando uma propriedade como disponível para venda — onde a regra padrão é definida na propriedade.

Perguntas frequentes