Cenário: Venda de um imóvel de ponta a ponta

Este passo a passo acompanha uma única venda de imóvel desde o momento em que a villa é colocada à venda até o momento em que a venda é fechada, a titularidade é transferida e a comissão é registrada. Em vez de reexplicar cada recurso, ele os coloca em sequência — mostrando como o anúncio, os leads de compradores, o chamado Sales Agreement, o plano de pagamento, o fechamento, a transferência de titularidade e as comissões se encaixam em ordem, e apontando o artigo dono de cada etapa. Acompanhamos a Meridian vendendo o Harbour Villa 7 para o comprador David Okafor por 1,000,000.00, com um binder de 50,000.00. Não se pressupõe nenhuma experiência prévia com a REDA; cada estágio é apresentado conforme chegamos a ele.

A história em resumo

A Meridian está vendendo o Harbour Villa 7. O proprietário atual registrado é a Continental Holdings; o comprador é David Okafor. O preço acordado é 1,000,000.00, garantido por um binder de 50,000.00. No nosso exemplo o negócio entra em contrato em 1 de julho e fecha em 15 de agosto — e uma sutileza atravessa a história inteira: a data de início do novo proprietário é a data Under Contract, não a data de fechamento. Fique de olho nela; é a coisa que mais gente erra.

Uma venda é um registro na guia Oportunidades — o único objeto de "negócio" da REDA — e avança por um conjunto fixo de Estágios exibidos como um Path. Para uma venda de imóvel, esse caminho é:

Property Selection → Binder → Contract Out → Under Contract → Funded → Clear to Close → Closed Won (ou Closed Lost)

Os primeiros estágios você conduz na mão, mas o meio do pipeline é conduzido por chamados: o chamado Sales Agreement move o negócio para Contract Out e Under Contract por você. Deixe o chamado fazer isso — editar o Stage diretamente briga com a automação.

A linha do tempo

Aqui está a venda inteira em uma tabela — quem age, o que a REDA faz em resposta e qual artigo é dono de cada etapa.

Ato 1 — Colocar a villa à venda

Nada pode ser vendido antes de a propriedade ser ofertada. Marcar o Harbour Villa 7 como disponível para venda — definindo o seu status de venda e o seu preço de venda de 1,000,000.00 — o torna selecionável no seletor de propriedades do negócio de venda; o indicador Available For Sale é calculado pelo sistema, então você define o status e a REDA resolve o resto. Este também é o momento de definir a regra de comissão de venda padrão e o Sale Payment Plan da propriedade, se você os usa, para que o negócio herde os dois quando for criado. O detalhamento completo está em Marcando uma propriedade como disponível para venda.

Ato 2 — Do lead de comprador ao negócio

O interesse de David Okafor chega como um Lead de compra do tipo Property Sale. Uma vez qualificado, Convert Inquiry faz o trabalho pesado: cria a Conta e o Contato, a oportunidade Property Sale e uma função de contato Buyer primária, deixando o novo negócio em Property Selection. Para avançá-lo até Binder, registre o binder — e os três detalhes do binder precisam entrar juntos. Informe Binder = Yes com um Amount de 50,000.00, uma Binder Date e uma Title Company, ou a trava de tudo-ou-nada dispara:

A mecânica das funções de comprador e da conversão pertence a Trabalhando leads de compradores e a Convertendo Leads; as regras de estágio pertencem a Vendendo uma propriedade.

Ato 3 — O chamado Sales Agreement

O meio do pipeline é onde os iniciantes agarram o Path e o arrastam — não faça isso. De Binder em diante o negócio é movido pelo chamado Sales Agreement, na guia Tickets do negócio. Definir o chamado como Contract Sent move o negócio para Contract Out. Defini-lo como Contract Signed (ou Closed) move o negócio para Under Contract e carimba a Under Contract Date — a data que, discretamente, conduz tudo o que vem depois.

Duas travas guardam essa transição. O negócio não pode entrar em Under Contract enquanto o preço e a data não estiverem no registro:

Informe o Sale / Purchase Price (1,000,000.00) e anexe o contrato assinado antes de fechar o chamado. O comportamento completo do chamado está documentado em O chamado do contrato de compra e venda e as regras de estágio na Referência dos Estágios da Venda.

Ato 4 — Plano de pagamento

No momento em que o negócio se torna ativo pela primeira vez — de Under Contract em diante —, a REDA procura na propriedade um Sale Payment Plan. Se houver um associado, ela gera automaticamente um Cronograma de Pagamento por item do plano. O valor de cada cronograma é o percentual do item sobre o Sale / Purchase Price, então um item de 10% na nossa venda de 1,000,000.00 vira um cronograma de 100,000.00. Os itens baseados em tempo são datados a partir da Under Contract Date mais os dias de vencimento do item; os itens de marco ficam sem data até que o seu marco de construção seja marcado como concluído. Você não constrói esses registros na mão — o plano na propriedade os produz. Detalhes: Planos de pagamento e marcos.

Ato 5 — Fechamento

Avançar para Funded vira os indicadores de sistema de ganho / fechado do negócio — ou seja, de Funded em diante a REDA já trata a venda como ganha, antes do estágio final Closed Won. Um requisito para ter em mente: um negócio não pode ser ganho sem uma Conta.

Em Closed Won, a REDA transfere a titularidade. O Owner Account da propriedade passa a ser David Okafor, e aqui está a sutileza por inteiro: a Ownership Start Date da propriedade é definida como a Under Contract Date (1 de julho), não como a data de Closed Won (15 de agosto). Em sincronia, a trilha de propriedade encerra a entrada aberta da Continental Holdings — a sua Ownership End Date passa a ser a nova data de início menos um dia, 30 de junho — e abre a entrada de David começando em 1 de julho, com o fim em branco. O negócio é sinalizado para comissão, e os registros de comissão são construídos a partir da regra (destinatários, percentuais ou valores fixos e datas de vencimento derivadas da Under Contract Date).

Depois que uma venda está em Closed Won, ela não pode simplesmente ser reaberta — a trava de reabertura bloqueia isso até que a titularidade da propriedade seja revertida. Veja Fechando uma venda (Closed Won), Proprietários e histórico de titularidade e Comissões de venda para o detalhamento de cada tema.

Os números, reconciliados

Uma cifra de cada vez, rastreada de onde é informada até todos os lugares em que ela aparece:

A base da comissão (o Calculated Commission Base Amount do negócio) é uma cifra separada do preço de venda; como ela é derivada está documentado em Como as Comissões São Calculadas.

O que vem a seguir

1. Vendendo uma propriedade — os oito estágios e como um negócio se move entre eles.
2. O chamado do contrato de compra e venda — o chamado que conduz Contract Out e Under Contract.
3. Planos de pagamento e marcos — como os cronogramas escalonados são gerados na ativação.
4. Fechando uma venda (Closed Won) — a transferência de titularidade e o sinalizador de comissão em Closed Won.
5. Proprietários e histórico de titularidade — o histórico que registra cada troca de proprietário.
6. Comissões de venda — como os registros de comissão são construídos a partir da regra.

Perguntas frequentes