Criação da Propriedade e financiamento de uma aquisição

Este artigo explica as duas principais automações de aquisição da REDA e como você financia a compra. Quando uma aquisição fica ativa — no momento em que chega a Under Contract — a REDA cria o registro de Propriedade para você e um empréstimo marcador de posição para essa propriedade. Em seguida, você financia a compra com um empréstimo cujas retiradas são somadas na aquisição. Se registros que você não criou acabaram de aparecer no seu negócio, é aqui que você aprende o que eles são, o que herdaram e como concluir o financiamento corretamente. Nenhuma experiência prévia com a REDA é pressuposta.

O momento em que ela fica ativa

O disparador de ambas as automações é um único evento: o negócio de aquisição ficar ativo pela primeira vez, o que acontece quando ele chega a Under Contract (e permanece ativo ao longo de Clear to Close e Closed Won). Você chega a Under Contract assinando o chamado do contrato de compra — consulte O chamado do contrato de compra da aquisição.

Duas condições determinam o que acontece em seguida. Se nenhuma Propriedade estiver vinculada ainda, a REDA cria uma. Se uma Propriedade já estava vinculada, a REDA não cria uma duplicata — em vez disso, ela atualiza as referências da propriedade existente ao negócio ativo.

Automação 1: a REDA cria a Propriedade

Quando o negócio fica ativo sem uma propriedade vinculada, a REDA monta o registro de Propriedade a partir do negócio, copiando cerca de vinte detalhes. Os que vale a pena conhecer pelo nome:

Como o Owner Account chega definido como a sua entidade compradora, a propriedade registra que a sua entidade agora é a dona dela. Quando a sua organização mantém um histórico de titularidade, as alterações no Owner Account de uma propriedade ficam registradas em um histórico de titularidade, para que você possa ver quem deteve o ativo ao longo do tempo; se você registrar quando a sua entidade assumiu a titularidade, observe que definir uma data de início da titularidade em uma propriedade exige que haja um Owner Account preenchido — "A Conta proprietária deve ser fornecida se a Data de início da propriedade for especificada."

Automação 2: o empréstimo marcador de posição

Logo depois que a propriedade nasce, a REDA também cria um empréstimo marcador de posição — um negócio de Lending — para ela. É um espaço de financiamento, criado para que o lado financeiro da compra tenha onde ficar desde o início.

Ele recebe o nome da entidade compradora, do mesmo modo que todo empréstimo — você o verá listado como a sua conta compradora seguida de [ Lending ] — então procure por isso na lista relacionada Oportunidades da propriedade, e não por um registro chamado "new loan". Não se surpreenda com ele: é um espaço, não uma obrigação. Você o conclui com os termos reais do empréstimo, ou o encerra se a compra for à vista (consulte Compras à vista abaixo). A mecânica completa dos empréstimos está na seção de empréstimos.

Financiando a compra

Para financiar a aquisição, conclua o negócio de Lending com o valor do empréstimo, o tipo, a taxa e as datas. Os valores de empréstimo alocados à aquisição são somados automaticamente no negócio de aquisição (somente empréstimos ativos), de modo que o negócio sempre reflete o financiamento comprometido.

Duas regras de consistência mantêm um empréstimo vinculado à aquisição correta. Se o mutuário ou a propriedade do empréstimo não coincidirem com a aquisição, a REDA bloqueia o salvamento:

Registrando retiradas (Loan Disbursement)

À medida que os recursos são liberados contra o empréstimo, registre cada retirada com um chamado Loan Disbursement. Quando o chamado é fechado, o valor desembolsado é somado na Propriedade, no negócio de Lending e no negócio de aquisição. Duas regras se aplicam:

A primeira significa que o empréstimo precisa estar de fato financiado (em Closed Won) antes que você possa fazer retiradas contra ele; a segunda significa que uma retirada de aquisição precisa indicar o negócio de aquisição. Cada retirada carrega um tipo de desembolso, para que o dinheiro seja categorizado à medida que é liberado — os tipos disponíveis são Acquisition (a compra em si), Renovation e Construction (obras de reforma e de construção) e Property Turn (preparar a unidade entre um uso e outro). Registrar cada retirada com o tipo certo mantém exato o total de desembolsos de empréstimo da propriedade e permite ver para onde foi o dinheiro tomado emprestado.

Compras à vista

Sem financiamento? O empréstimo marcador de posição é apenas um espaço, então encerre-o como perdido (ou deixe-o em Prospecting, conforme o seu processo) — não há obrigação de financiá-lo. A compra segue adiante à vista do mesmo jeito.

O passo a passo

Exemplo prático: financiando o Meridian Court

A Meridian Properties assina o contrato de compra no negócio "Meridian Court [ Acquisition ]", e o negócio vai para Under Contract. Como ele agora está ativo sem nenhuma propriedade vinculada, a REDA cria a Propriedade "Meridian Court": Owner Account = Meridian Capital (a entidade compradora da Meridian), Purchase Price = os 280.000 acordados, os dados do imóvel e a regra de locação trazidos da Profit & Holding Rule do negócio, mais um vínculo de volta à aquisição. A REDA também cria um empréstimo marcador de posição (em Prospecting, mutuário = Meridian Capital).

A Meridian financia a compra com um empréstimo de reforma de 750.000 nesse negócio de Lending — o mutuário e a propriedade precisam coincidir com a aquisição, ou as validações bloqueiam. Os recursos são liberados por meio de chamados Loan Disbursement (tipos Acquisition, depois Renovation) que são somados na aquisição. Em seguida, a Meridian move o negócio para Clear to Close → Closed Won.

O negócio de aquisição depois de ficar ativo (aqui já avançado até Closed Won), com o campo de pesquisa Property agora preenchido pelo registro que a REDA criou — a aquisição e a sua nova propriedade ficam unidas deste ponto em diante.

O registro de Propriedade criado automaticamente. A lista relacionada Oportunidades dele já traz duas linhas — a Acquisition principal e o empréstimo marcador de posição de Lending — porque a REDA vinculou os dois no momento em que a propriedade nasceu.

A lista relacionada Oportunidades da nova propriedade: o empréstimo marcador de posição criado automaticamente (“TBD [ Lending ]”, tipo de registro Lending) fica em Prospecting, ao lado da Acquisition principal em Closed Won.

Um chamado Loan Disbursement usado para registrar uma retirada: o cabeçalho mostra o tipo de registro, o Disbursement Amount e o Disbursement Type, e o status path do chamado; o campo Acq. Opportunity em Information liga a retirada de volta à aquisição.

O que vem a seguir

1. O chamado do contrato de compra da aquisição — a assinatura que dispara tudo isso.
2. Regras de Lucro e Retenção — a origem da regra de locação padrão da propriedade.
3. Conduzindo um negócio de aquisição — do binder ao contrato — como o negócio chegou até aqui.
4. Como funcionam as aquisições na REDA — o mapa completo do pipeline.

Perguntas frequentes