Regras de Locação: o Motor de Políticas

Administrador 13 min de leitura Atualizado em julho de 2026

A Regra de Locação é onde você define a política de locação e de faturamento uma única vez — os códigos de cobrança, a periodicidade das faturas, o prorrateio, as multas por atraso, as taxas de mês a mês, os reajustes escalonados plurianuais, as renovações, os bônus de indicação e o reconhecimento em linha reta — e a REDA a aplica a cada propriedade e cada locação regida pela regra. Este artigo é para administradores. Ao final, você saberá montar uma regra completa, saberá quais valores da regra são copiados para as locações e quais são lidos ao vivo no momento do faturamento, e entenderá o comportamento que mais surpreende as equipes: a regra recopia silenciosamente a sua política de multa por atraso e de mês a mês para as locações ativas, de modo que os ajustes feitos campo a campo em uma locação individual não se mantêm.

Como chegar lá. Abra o Iniciador de aplicativos (o ícone de grade no canto superior esquerdo de qualquer página) → REDA Admin → a guia Regras de Locação, depois clique em New ou abra uma regra existente.
Acesso necessário. Criar e editar Regras de Locação exige o conjunto de permissões REDA - Master Data - Admin. Os conjuntos REDA - Master Data - Read Only e REDA - Property Leasing User podem visualizar as regras, mas não alterá-las.

Uma regra, muitas locações

O REDA descreve o objeto sem rodeios: uma Regra de Locação define a política de locação e faturamento aplicada a um grupo de propriedades. Normalmente você mantém uma regra por região e classe de propriedade — por exemplo "UAE Residential" ou "US Commercial". Você não escreve uma política por locação; você escreve algumas poucas regras e aponta as propriedades para elas.

A regra se conecta em vários lugares ao mesmo tempo. Cada Propriedade aponta para uma regra; cada locação se vincula a uma regra; os encargos gerados são marcados com ela; um conjunto de Configurações de taxas administrativas abaixo da regra define as taxas de aplicação, de mudança e os depósitos que uma locação pode carregar; e as promoções, os chamados e as Regras de Lucro e Retenção fazem referência a ela. Como rede de segurança, cada Região também carrega uma Default Leasing Rule.

Como uma locação escolhe a sua regra

Quando uma locação é criada, a REDA preenche o seu campo Leasing Rule a partir da regra da propriedade, se a propriedade tiver uma; caso contrário, recorre à Default Leasing Rule da região. O REDA só preenche o campo quando ele está em branco, então uma regra escolhida explicitamente é respeitada. É por isso que definir uma regra em cada propriedade (ou, no mínimo, um padrão em cada região) faz parte de deixar uma propriedade disponível para locação.

Na prática, uma região carrega uma regra do dia a dia que a maioria das suas propriedades compartilha — no Harbour District essa regra é a Harbour District Standard, definida como a Default Leasing Rule da região — e você acrescenta regras extras só quando um grupo de propriedades realmente precisa de uma política diferente. Como uma regra está delimitada a uma única região, a REDA não deixa você definir o padrão de uma região com uma regra construída para outra região: "Invalid leasing rule. The selected leasing rule can only be assigned to the region provided on leasing rule."

As áreas de política

Uma regra é um formulário extenso organizado em grupos de política. Veja o que cada grupo controla.

Roteamento de códigos de cobrança

Seis campos de pesquisa decidem em qual categoria de faturamento cada tipo de encargo cai (todos restritos a códigos de cobrança ativos): Rent Charge Code roteia a linha de aluguel em cada locação regida pela regra; Late Fee Charge Code e MTM Fee Charge Code roteiam as faturas de multa por atraso e de mês a mês; Booking Charge Code roteia as faturas de reserva (uma propriedade não pode ser disponibilizada para reserva sem ele); e Referee Bonus Charge Code / Referrer Bonus Charge Code são os padrões para os créditos de indicação de locatários, substituíveis a cada indicação.

Periodicidade das faturas

Recurring Invoice Process Day - M é o dia do mês (1–28) em que as faturas mensais são geradas — é o único campo obrigatório de todo o objeto. Recurring Invoice Process Day - W define o dia de geração semanal (1 = domingo … 7 = sábado). Os dois campos Next Recurring Invoice Threshold Day (- M e - W) tratam das mudanças no meio do período: uma locação que começa no dia-limite ou depois dele é faturada pelo período atual e pelo seguinte juntos, o que evita uma fatura residual mínima e é a origem proposital da "fatura dupla no primeiro ciclo". Monthly Charge Start Day e Monthly Charge End Day permitem rodar uma janela de faturamento fora do calendário (por exemplo, do dia 8 ao dia 7); os dois devem ser definidos juntos.

A periodicidade é lida ao vivo. Os dias de processamento, os dias-limite e os dias da janela personalizada são lidos da regra em cada execução de faturamento — eles nunca são copiados para as locações. Altere-os e a nova periodicidade simplesmente passa a valer a partir da próxima execução, tanto nas locações existentes quanto nas novas.

Prorrateio

Do Prorate Rent ativa o prorrateio dos primeiro e último períodos parciais; ele é herdado como o sinalizador Do Prorate de cada encargo de aluguel e pode ser substituído encargo a encargo. 30 days month define a convenção de contagem de dias: marcado, todo mês conta como 30 dias; desmarcado, a REDA conta os dias reais do calendário (28–31). As duas convenções produzem valores diferentes para os períodos parciais — o contraste detalhado está em Prorrateio.

Multas por atraso

Late Fee Calculation é o interruptor mestre: Per Day, Monthly ou Monthly and Per Day. Cada modo tem campos complementares obrigatórios (a REDA os exige — veja a tabela de referência). Late Fee On escolhe a base: Rent (o aluguel originalmente faturado, independentemente de qualquer pagamento parcial) ou Debt (o saldo pendente). Para o nível mensal, Late Fee Base, Late Fee on Base e Late Fee % se combinam — a ajuda do campo dá o formato desenvolvido: com uma base de 500, uma taxa fixa de 50 e um percentual de 5%, um saldo vencido de 2.000 resulta em 50 mais 5% de 1.500. Late Fee Per Day, Late Fee Days (um teto de dias faturados por fatura), Late Fee Charge Days (o prazo de carência, que deve ser de 1–28) e Late Fee Minimum Due (um piso mínimo) completam o grupo.

Taxas de mês a mês

Elas regem a permanência após o vencimento — um locatário que fica além do término da locação. MTM Fee Type é Per Day ou Monthly; MTM Fee é o valor fixo. Somente para o tipo Monthly, três opções o refinam: MTM Fee Equals Monthly Rent (o locatário que permanece simplesmente continua pagando o aluguel), Do Prorate MTM Fee e Add Rent Variance to MTM Fee (que acrescenta a diferença entre o valor de mercado e o da locação nos casos em que a permanência é abaixo do mercado).

Reajustes escalonados plurianuais

Enable Multi Year Rule é o portão mestre. Multi Year Breakup (Months) é o intervalo entre reajustes (padrão de 12). Rent Step Up Rule escolhe a matemática: Y1BR (um percentual do aluguel base do Ano 1), PYBR (um percentual do aluguel base do ano anterior, com efeito composto) ou F (um valor fixo). Em seguida você informa Rent Step Up % ou Rent Step Up Fixed. Follow EOM (End of Month) alinha os períodos de reajuste ao fim do mês. Os números desenvolvidos estão em Locações Plurianuais e Reajustes Escalonados.

Reconhecimento em linha reta

Calculate Straight-Line Schedule é o sinalizador mestre do reconhecimento de aluguel em linha reta segundo IFRS 16 / ASC 842. Advance Schedule Proration Calc ativa o prorrateio exato baseado em dias (a ajuda do campo o descreve como recomendado para a conformidade com IFRS 16 / ASC 842), e Zero Out Last Schedule Period Tranche ajusta o período final.

O reconhecimento em linha reta e as normas. Quando a sua entidade reporta sob IFRS 16 ou ASC 842, o reconhecimento em linha reta distribui uniformemente a contraprestação total da locação ao longo do prazo. Ative Calculate Straight-Line Schedule apenas com o respaldo da sua política contábil, e combine-o com Advance Schedule Proration Calc para o cálculo exato baseado em dias que essas normas esperam.

Disponibilidade, rotatividade e renovações

Default Make Ready Days é somado a uma data de desocupação para calcular a próxima data de disponibilidade da propriedade (existe uma substituição em nível de propriedade). New Application Hold Period (Days) retira uma unidade do mercado enquanto uma aplicação é processada. Renewal Automation ativa a criação automática de chamados de Renovação, e Renewal Policy é o número de dias antes do fim da locação em que o chamado de Renovação é aberto — apesar do nome, ele guarda um valor em dias, não uma política em texto.

Bônus de indicação e depósitos

Referee Bonus e Referrer Bonus são os créditos de indicação padrão e precisam ser negativos, porque a REDA os lança como faturas de nota de crédito; cada um exige o seu código de cobrança correspondente. Interest on Security Deposit existe como campo, mas hoje não tem nenhuma automação por trás — trate-o como meramente informativo. A regra não guarda valores de depósito; os depósitos vivem nos encargos e nas suas configurações.

Região e moeda

Region determina a moeda e o compartilhamento de registros, e é obrigatório quando o multimoeda está ativado. Region Code e SYS Currency são gerenciados pelo sistema. Observe que a Region de uma regra não pode ser alterada depois que existirem propriedades, locações, configurações ou chamados relacionados.

Configurações de taxas administrativas: taxas de aplicação, de mudança e depósitos

O aluguel é apenas uma linha da locação. Todo outro encargo que uma locação pode carregar — a taxa de aplicação, a taxa administrativa ou de aprovação, as taxas de mudança e o depósito de caução — é definido por uma Configuração da Taxa Administrativa, um registro filho que fica abaixo da regra, na sua lista relacionada Configurações de taxas administrativas. Quando alguém abre Terms & Charges em uma locação, a REDA lê essas configurações para montar as linhas administrativas e as linhas únicas da locação; adicione uma linha Lease Charge - Admin sem uma configuração por trás e a REDA o impede: "You must provide Admin Charge Setup for Lease Admin Charge." Portanto, as configurações que você monta aqui são o cardápio de encargos não relacionados ao aluguel de que toda locação regida pela regra pode se servir.

The Admin Charge Setups related list on the Harbour District Standard leasing rule

A lista relacionada Configurações de taxas administrativas na regra Harbour District Standard: uma taxa de aplicação (100, em Application), uma taxa administrativa (250, em Application Approved), um depósito de caução (1.200, em Move In) e um encargo recorrente de manutenção de área comum (300). O Applicable At de cada linha define a trava de estágio em que o encargo começa a ser faturado.

Cada configuração carrega o seu próprio valor e a sua própria temporização:

Charge Amount e Charge Code — o valor e a categoria de faturamento para a qual ele é roteado (como em todo encargo, o código precisa estar ativo).
Applicable At — Application, Application Approved ou Move In. Isso liga o encargo a uma trava de estágio: o faturamento dele só é ativado quando a locação atinge esse estágio — uma taxa de aplicação em Application - Completed, uma taxa administrativa em Application - Approved, um depósito ou uma taxa de mudança em Occupied - Pending Move In.
Applicable On Renewal — se o encargo é oferecido novamente quando a locação é renovada. Desativado, é uma taxa exclusiva de locações novas; ativado, ele reaparece no editor Renewal Terms & Charges.
Applicable for Booking — se o encargo também se aplica a negócios de reserva, e não apenas a locações.
Is Optional — uma configuração opcional é oferecida no editor para que o locatário opte por ela, em vez de ser aplicada automaticamente a toda locação.
Is Recurring com Charge Period (mês, semana ou dia) — a maioria das taxas administrativas é única, mas uma configuração pode ser feita para se repetir em um ciclo. Do Prorate só fica disponível quando ela é recorrente.
Is Security Deposit — sinaliza a configuração como um depósito reembolsável. Um depósito é único por natureza, e a REDA impõe isso: "Security Deposit cannot be recurring."
Instance Based — fatura o valor multiplicado por uma quantidade que você informa na linha da locação, para um encargo cobrado por unidade (digamos, por chave extra ou vaga de garagem).
Enable Multi Year Rule com Charge Step Up Rule (Y1BR, PYBR ou F) e Charge Step Up % / Charge Step Up Fixed — as taxas administrativas podem ser reajustadas ao longo de um prazo plurianual do mesmo modo que o aluguel; a mecânica está em Locações Plurianuais e Reajustes Escalonados.
Sort Order define a ordem em que as configurações aparecem no editor, e Is Active mantém uma configuração antiga na regra sem oferecê-la em novas locações.

Os depósitos vivem aqui, não na regra. A própria regra não guarda nenhum valor de depósito — um depósito de caução é uma Configuração da Taxa Administrativa com Is Security Deposit ativado, um valor e o Applicable At definido como Move In. Como o depósito vive abaixo da regra, uma regra residencial e uma regra comercial podem carregar políticas de depósito diferentes sem nenhuma edição locação a locação.

Como as edições da regra atingem as locações ativas (a cascata)

Este é o comportamento que você precisa internalizar antes de editar uma regra que já está em uso.

A cascata de 15 campos sobrescreve as edições feitas na locação. Toda vez que uma locação ativa é salva, a REDA recopia estes catorze campos de multa por atraso e de mês a mês da regra para a locação: Add Rent Variance to MTM Fee, Do Prorate MTM Fee, Late Fee Base, Late Fee Calculation, Late Fee Charge Days, Late Fee Days, Late Fee Minimum Due, Late Fee On, Late Fee Per Day, Late Fee %, Late Fee on Base, MTM Fee Equals Monthly Rent, MTM Fee Type e MTM Fee. A cópia dispara quando a locação se torna ativa pela primeira vez e novamente a cada atualização posterior enquanto ela permanecer ativa — então uma alteração manual feita na locação em qualquer um desses campos é sobrescrita de novo a partir da regra no salvamento seguinte.

A conclusão prática: para dar a uma locação uma política diferente de multa por atraso ou de mês a mês, coloque-a sob uma regra diferente — editar os campos na própria locação não se sustenta. As mesmas verificações de completude que protegem esses campos na regra também existem na locação, então os valores copiados permanecem internamente válidos.

Nem tudo entra em cascata. A geração de encargos lê a regra ao vivo no momento da geração (prorrateio, configurações plurianuais, configurações administrativas), e a periodicidade de faturamento e os dias de preparação são sempre lidos ao vivo. Vale a pena manter esta tabela à vista:

Área da regra	Copiada para a locação?	Quando é lida
Política de multa por atraso e de MTM (os 15 campos)	Copiada — e recopiada a cada salvamento de uma locação ativa	A partir das cópias da própria locação, no momento do faturamento
Periodicidade de faturamento (dias de processamento / dias-limite, janela personalizada)	Nunca copiada	Ao vivo, a partir da regra, em cada execução de faturamento
Prorrateio (Do Prorate Rent, 30 days month)	Do Prorate é herdado por encargo gerado; o interruptor de 30 dias é lido ao vivo	Na geração dos encargos e no cálculo do prorrateio
Configurações de reajuste escalonado plurianual	Nunca copiada	Ao vivo, na geração dos encargos
Make Ready Days / Hold Period / dias de renovação	Nunca copiada	Ao vivo, quando os estágios de aviso, as aplicações ou as renovações disparam
Sinalizadores de linha reta	Nunca copiada	Ao vivo, quando o motor de cronogramas é executado

Exemplo desenvolvido: montando uma regra

Suponha que você está definindo a política da Meridian Properties na região Harbour District, e essa região já tem a sua regra do dia a dia, a Harbour District Standard. Aqui você vai montar uma regra nova para um portfólio residencial com faturamento mensal. O nome fica a seu critério — vamos chamá-la de "Harbour District Residential" neste passo a passo — e os valores abaixo são ilustrativos, não padrões:

Defina a região e os códigos de cobrança. Region = Harbour District; atribua os códigos de cobrança de aluguel, de multa por atraso e de MTM.

Defina a periodicidade. Recurring Invoice Process Day - M = 25; Next Recurring Invoice Threshold Day - M = 20.

Defina o prorrateio. Marque Do Prorate Rent e 30 days month.

Defina a multa por atraso. Late Fee Calculation = Monthly; Base 500; on Base 50; 5%; On = Rent; Minimum Due 100; Charge Days 5. Sobre um saldo vencido de 2.000, isso fatura 50 mais 5% de 1.500 = 125,00.

Defina o mês a mês. MTM Fee Type = Monthly; marque MTM Fee Equals Monthly Rent para que os locatários que permanecem após o vencimento continuem pagando o aluguel.

Defina as renovações e a rotatividade. Marque Renewal Automation; Renewal Policy = 90 dias; Default Make Ready Days = 5.

Agora observe a cascata. A locação de Aisha Rahman no Meridian Court #101, uma vez ativa sob esta regra, exibe os mesmos valores de multa por atraso na sua guia Details. Se depois você alterar o Late Fee % da regra, o salvamento seguinte dessa locação ativa recopia o novo valor para ela.

The Harbour District Standard Leasing Rule record

Um registro de Regra de Locação — "Harbour District Standard", vinculado à região Harbour District. A guia Details abre nas seções Information e Rent Setup - Monthly Billing, e as listas relacionadas mostram a única propriedade e a única oportunidade que a utilizam. Esta é uma regra de exemplo pouco configurada: apenas os campos de periodicidade de faturamento estão preenchidos, então os campos de prorrateio e de multa por atraso mais abaixo ainda estão em branco.

Leasing Rule showing Renewal Automation on and Straight-Line Schedule enabled

Uma Regra de Locação com o Renewal Automation ativado (política de renovação definida) e o Straight-Line Schedule habilitado; o bloco plurianual fica logo acima destes, na mesma regra.

A lease's Details tab with the late-fee and MTM fields copied from its leasing rule.

A guia Details de uma locação, seção Late Fee Calculation — os campos de multa por atraso (cálculo, %, por dia, sobre a base, mínimo devido) e a seção MTM abaixo são copiados para a locação a partir da sua Regra de Locação.

Referência: todas as regras de validação

O REDA impõe estas verificações de completude quando você salva uma regra. As mensagens estão citadas exatamente como aparecem.

Quando dispara	Mensagem
Late Fee Charge Days fora do intervalo	"Late Fee Charge Day - must be a number between 1 to 28."
Late Fee Calculation = Per Day, campos complementares ausentes	"If "Late Fee Calculation" basis is "Per Day", then values for following fields must be provided. 1. Late Fee Days 2. Late Fee On 3. Late Fee Per Day 4. Late Fee Minimum Due 5. Late Fee Charge Day"
Late Fee Calculation = Monthly, campos complementares ausentes	"If "Late Fee Calculation" basis is "Monthly", then values for below fields must be provided. 1. Late Fee Base 2. Late Fee On Base 3. Late Fee % 4. Late Fee On 5. Late Fee Minimum Due 6. Late Fee Charge Day"
Late Fee Calculation = Monthly and Per Day, campos complementares ausentes	"If "Late Fee Calculation" basis is "Monthly and Per Day", then provide values for : 1. Late Fee Base 2. Late Fee On Base 3. Late Fee % 4. Late Fee On 5. Late Fee Minimum Due 6. Late Fee Charge Day 7. Late Fee Days 8. Late Fee Per Day"
MTM Fee Type = Monthly, taxa ausente	"If "MTM Fee Type" is "Monthly", then "MTM Fee" must be provided if "MTM Fee" not equal to Monthly Rent."
MTM Fee Type = Per Day, opções conflitantes marcadas	"If "MTM Fee Type" is "Per Day", then values for below fields must be provided. 1. MTM Fee 2. MTM Fee Equals Monthly Rent must NOT be checked 3. Do Prorate MTM Fee must NOT be checked 4. "Add Rent Variance to MTM Fee" must NOT be checked"
Apenas um dos dias mensais personalizados preenchido	"If the monthly charge start day is provided then you must provide value for the monthly charge end day, and vice versa."
Plurianual ativado, configurações incompletas	"Please provide Multi Year Breakup Months AND Rent Step Up Rule if Multi Year Rule is enabled."
Valor do reajuste ausente para a regra escolhida	"Please provide "Rent Step Up %" if Rent Step Up Rule is based on "Rent %" OR provide "Rent Step Up Fixed" amount if "Rent Step Up Rule" is Fixed."
Dia de processamento mensal fora do intervalo	"Recurring Invoice Process Day - must be a number between 1 to 28."
Dia de processamento semanal fora do intervalo	"Allowed values are between 1 to 7. Sunday is 1 and Saturday is 7."
Bônus do indicado não é negativo	"The referee bonus amount must be negative so as the system shall create a credit memo invoice as when the bonus will get due."
Bônus do indicado sem o seu código de cobrança	"If referee bonus amount is provided, then referee bonus charge code must be provided."
Bônus de quem indicou não é negativo	"The referrer bonus amount must be negative so as the system shall create a credit memo invoice as when the bonus will get due."
Bônus de quem indicou sem o seu código de cobrança	"If referrer bonus amount is provided, then referrer bonus charge code must be provided."
Region ausente com multimoeda ativado	"Please provide Region if Multi Currency is enabled."

O que vem a seguir

Configurações de cobrança de aluguel — de onde vêm, de fato, os valores de aluguel que uma locação usa.
Configurando os Encargos da Locação — como as configurações administrativas sob a regra viram linhas do quadro de encargos.
Locações Plurianuais e Reajustes Escalonados — a matemática desenvolvida por trás das configurações de reajuste.
Como Funciona o Faturamento Recorrente — os campos de periodicidade em ação.
Indicações de Locatários — os bônus de indicação definidos aqui, aplicados.
O Registro da Locação — onde a política copiada aparece em uma locação.

Perguntas frequentes

Os catorze campos de multa por atraso e de mês a mês são recopiados da regra toda vez que uma locação ativa é salva, então uma alteração manual feita na locação é sobrescrita no salvamento seguinte. Para variar a política em uma única locação, coloque-a sob uma regra diferente.

O plurianual exige que o intervalo e a regra sejam escolhidos primeiro: "Please provide Multi Year Breakup Months AND Rent Step Up Rule if Multi Year Rule is enabled." — e depois o valor correspondente: "Please provide "Rent Step Up %" if Rent Step Up Rule is based on "Rent %" OR provide "Rent Step Up Fixed" amount if "Rent Step Up Rule" is Fixed."

O dia de processamento mensal é limitado para que exista em todos os meses: "Recurring Invoice Process Day - must be a number between 1 to 28." Escolha um dia de 1 a 28.

O REDA lança o bônus como uma fatura de nota de crédito, então o valor é informado como negativo: "The referee bonus amount must be negative so as the system shall create a credit memo invoice as when the bonus will get due."

Assim que propriedades, locações, configurações ou chamados estão relacionados à regra, a região dela fica bloqueada para que a moeda e o compartilhamento permaneçam consistentes. Em vez disso, crie uma nova regra para a outra região.

A periodicidade nunca é copiada para as locações; ela é lida ao vivo a partir da regra em cada execução de faturamento. O novo dia de processamento simplesmente passa a valer a partir da próxima execução, em todas as locações regidas pela regra.

Isso foi útil?