Repasses e extratos de proprietários

Duas perguntas surgem todo mês para cada proprietário que você administra: quanto o proprietário pode retirar e o que enviamos a ele? Quando você usa o REDA Financials, a REDA responde às duas — e faz a aritmética por você. Um repasse de capital ao proprietário calcula exatamente quanto um locador pode retirar, divide o valor entre os coproprietários conforme as participações de cada um e contabiliza o pagamento. Os extratos do proprietário totalizam as receitas, as despesas e o saldo de cada Portfólio no mês, geram um PDF com a marca da sua empresa e o enviam por e-mail ao proprietário conforme um agendamento. Este guia é para as equipes de atendimento a proprietários e de finanças da gestão de propriedades, e não pressupõe formação contábil — cada termo é definido ao longo do caminho. Ao final, você conseguirá executar um repasse, acompanhar os dois cálculos número a número, configurar a reserva de escrow e o dia de envio do extrato, e saber onde fica cada carimbo de auditoria.

Como os repasses e os extratos se encaixam

Os dois fluxos leem o mesmo livro razão subjacente, por dois ângulos. O aluguel recebido dos locatários entra; as taxas de administração e as despesas do imóvel saem; o que sobra pertence ao proprietário. O repasse é a ação — ele lê esse saldo remanescente e contabiliza o pagamento ao proprietário. O extrato é a prestação de contas dele — as mesmas receitas, despesas e saldo, redigidos para o proprietário ler. Um movimenta dinheiro; o outro explica. Como compartilham a mesma origem, um extrato e um repasse do mesmo proprietário devem contar uma história coerente.

É por isso que a ordem do seu trabalho mensal importa. Os aluguéis devem ser registrados e as taxas de administração calculadas antes de você executar um repasse, para que o saldo que o repasse enxerga esteja completo; e um extrato é mais útil depois que a movimentação do mês se acomodou. O REDA não impõe uma ordem a você, mas executar qualquer um dos dois sobre um mês pela metade produz números que você terá de explicar depois. Nenhum dos fluxos toca os livros contábeis da própria administradora — um repasse é o proprietário pagando a si mesmo a partir dos livros do proprietário, e um extrato apenas presta contas sobre esses mesmos livros.

Parte 1: como um repasse é calculado

Um proprietário não pode simplesmente retirar todo o dinheiro que as propriedades dele arrecadaram. Parte é devida a outros — cauções de locatários que você retém, contas ainda não pagas — e parte é deliberadamente mantida em reserva. O repasse calcula o que está realmente livre para ser pago, e faz isso desde o início dos registros do proprietário até a data do repasse — não apenas do mês corrente. Três ingredientes entram nessa conta:

A partir desses três, a REDA executa uma curta cadeia de subtrações:

Veja essa cadeia traçada de ponta a ponta para um proprietário. Os valores vêm do livro razão do locador no REDA Financials — como eles se acumulam é território da contabilidade, coberto no centro de ajuda do REDA Financials; o repasse simplesmente os lê e faz a subtração.

A regra de que um repasse só é contabilizado quando o valor é positivo é deliberada: ela impede que a execução pague ao proprietário um dinheiro que não existe. Um proprietário cuja reserva excede o saldo disponível simplesmente não recebe repasse naquele período.

Dividindo o repasse entre os proprietários

Muitas propriedades pertencem a mais de uma parte. Quando é o caso, a REDA divide o repasse entre os coproprietários conforme os percentuais de participação de cada um, usando os registros de propriedade vigentes na data do repasse. Cada proprietário recebe a sua parte como um documento separado, para que todos tenham o seu próprio registro claro do que receberam.

As participações são registradas em registros de Propriedade da conta, cada um com uma Parent Account (o locador), uma Owner Account (o coproprietário), um Ownership Percentage e uma Ownership Start Date / Ownership End Date, para que a divisão possa mudar ao longo do tempo. O repasse usa as participações que estiverem vigentes na data do repasse.

O que uma execução de repasse cria

Uma execução é mais do que um número único — ela registra todo o cálculo e depois contabiliza o pagamento como documentos contábeis reais, de modo que existe uma trilha de auditoria do valor do repasse até o livro razão.

Toda linha de repasse registra os números exatos por trás do pagamento:

O Owner Draw Product a partir do qual o pagamento é construído fica em cada Entidade e é definido quando você ativa a conta — e é por isso que esse padrão precisa estar no lugar antes de você executar (veja Ativando uma conta de cliente como entidade financeira). Quando a execução termina, a conta de cada proprietário é carimbada com a sua Last Owner Draw Date, para que você veja de relance quem já foi pago no período.

Executando um repasse, passo a passo

Uma execução só funciona para locadores que estão configurados para ela. Confirme os pré-requisitos e execute:

Um locador que você selecionou ainda pode ficar de fora da execução, e a prévia diz por quê. Os motivos usuais são a conta não estar marcada como Active PM Client, a entidade dela não ter nenhum Owner Draw Product definido, ou simplesmente não haver nada a pagar — o saldo disponível é zero, ou a reserva de escrow é tão grande quanto ele (ambos resultam em um valor de repasse igual a zero ou menor, então nada é contabilizado). Cada motivo aponta para um campo de configuração ou para um saldo que realmente não deixa nada a repassar; corrija o primeiro caso e execute de novo, no segundo caso, quando mais aluguel tiver entrado.

Parte 2: como um extrato é calculado

O extrato é a narrativa do mesmo livro razão voltada ao proprietário: o que entrou, o que saiu, o que foi pago ao proprietário e onde está o saldo. O REDA o constrói a partir das transações contábeis registradas contra um Portfólio — um agrupamento das propriedades e das contas de um proprietário — para um único mês, e o renderiza como um PDF. Quatro valores compõem o extrato, e eles se combinam em um saldo de fechamento.

O valor de fechamento é uma única cadeia de subtrações:

Traçado para uma conta de proprietário ao longo do mês de junho:

A parte de cada proprietário

Quando a conta de proprietário de um Portfólio é compartilhada, o extrato não mostra apenas o quadro inteiro — ele também rateia as receitas e as despesas para cada proprietário conforme quanto do período ele foi dono e em que percentual. Isso importa quando a propriedade muda no meio de um mês ou quando várias partes detêm participações diferentes.

A parte é um fator construído a partir de duas coisas: a fração do mês em que o proprietário deteve a participação e o percentual de participação dele.

Se esse proprietário tivesse detido a participação por apenas metade do mês, a fração de dias de propriedade cairia para 15 ÷ 30 = 0,5, reduzindo o fator pela metade, para 0,20, e o líquido dele na mesma proporção. O prorrateio sempre usa dias inteiros e inclusivos, então uma participação detida do dia 1º até o último dia do mês conta como o período completo.

Como os extratos são enviados

Os extratos saem automaticamente, um Portfólio por vez, em um dia que você escolhe. O mecanismo é simples: todos os dias, a REDA procura Portfólios cujo Statement Send Day coincida com a data de hoje e, para cada coincidência, constrói e envia o extrato daquele Portfólio referente a todo o mês-calendário anterior.

A aparência do extrato — logotipo, cores, fontes, tamanho de página — vem da identidade visual da sua Entidade e do modelo de extrato dela no REDA Financials, não desta tela. Se você quiser mudar a aparência do PDF, isso é configurado do lado da contabilidade; veja o centro de ajuda do REDA Financials.

Exemplo prático: Continental Holdings e Meridian

A sua empresa, a Meridian Properties, administra para o proprietário Continental Holdings, cujas propriedades ficam no Meridian Core Portfolio (Harbour Tower e Meridian Court). Veja os dois fluxos para o fechamento de junho, de ponta a ponta.

O repasse. Na data do repasse, os saldos de gestão de propriedades da Continental Holdings indicam um saldo de ativos de 18.000,00 e um saldo de passivos de 5.000,00, e a conta dela traz um Cumulative Escrow Amount de 2.000,00:

A execução contabiliza duas Faturas de compra do tipo Expense contabilizadas na Entidade da Continental Holdings — 6.600,00 para o proprietário principal e 4.400,00 para o coproprietário, voltando a somar 11.000,00 —, cada uma construída a partir do Owner Draw Product, e carimba a Last Owner Draw Date da conta.

O extrato. O Statement Send Day do Meridian Core Portfolio é o dia 5, então em 5 de julho a REDA constrói e envia por e-mail à Continental Holdings o extrato de junho dela. O mês fecha assim:

Se a conta da Continental Holdings for compartilhada e um coproprietário detiver 40% ao longo de todo o mês, a fatia desse proprietário no extrato indica uma parte nas receitas de 3.600,00 e uma parte nas despesas de 1.400,00, para um líquido de 2.200,00. A Last Statement Sent On do Portfólio indica 5 de julho, e o PDF fica anexado ao Portfólio para qualquer pessoa reabrir.

Um Owner Equity Draw concluído, OED-00434. Os destaques indicam Status Completed e Total Amount $3.312,00; a seção Results confirma Total Lines 1, Succeeded 1, Failed 0. Os valores de trabalho por proprietário — saldo de ativos, saldo de passivos, disponível ao proprietário e reserva de escrow — ficam em cada linha da guia Draw Lines, e a fatura de pagamento resultante é vinculada a partir da guia Faturas de compra.

O pagamento que o repasse produziu — uma Fatura de compra do tipo Expense contabilizada, com o proprietário, Continental Holdings, como Vendor e Total $3.312,00. O painel Invoice Summary traz o selo verde POSTED e Balance Due $0,00, e a Description dele diz "Owner Equity Draw | Continental Holdings (100.00%)."

O registro do Meridian Core Portfolio. Os destaques dele mostram Properties #4, Primary Contact Aisha Rahman e Is Portfolio Active marcado, com uma ação Generate Statement no cabeçalho. O painel Files (1) à direita guarda o PDF renderizado Portfolio Statement — Meridian Core Portfolio (Jul 1, 2026), anexado para qualquer pessoa reabrir. (Os campos de agendamento do extrato — Send Day, Last Statement Sent On — ficam na guia Details.)

A primeira página do PDF de extrato renderizado para a Continental Holdings, período de 01 jul a 31 out 2026. A faixa de resumo fecha de ponta a ponta: Previous Balance 0,00, Income 3.600,00, Expenses 288,00, Disbursements 3.312,00, Ending Balance 0,00 — detalhados abaixo nas três linhas de aluguel, na despesa de taxa de administração e no repasse do Owner Equity Draw.

Tabelas de referência

Onde fica cada configuração e cada carimbo. Estes são os campos que você configura e lê nos dois fluxos:

Pré-requisitos dos dois fluxos. Um repasse ou um extrato só funciona quando a sua configuração está completa:

O que vem a seguir

1. Automação de taxas de administração — as taxas reduzem o quanto um proprietário pode retirar, então execute-as antes de um repasse.
2. Ativando uma conta de cliente como entidade financeira — onde o Owner Draw Product e a Default Bank Account são definidos.
3. Transferências bancárias EFT / Processamento NACHA — pagando um repasse eletronicamente.
4. Agendamento de Trabalhos em Segundo Plano — ativando o trabalho de envio de extratos por e-mail.
5. Dimensões de propriedade nos relatórios financeiros — o que mantém os valores do extrato atribuídos corretamente.
6. Como a REDA funciona com o REDA Financials — toda a costura em que estes fluxos se encaixam.

Perguntas frequentes