Oportunidades: a central de negócios

Você abriu uma "Oportunidade" na REDA e encontrou um contrato de locação — não um cartão de pipeline de vendas. Isso não é um engano. No REDA, um único objeto Oportunidade é o registro do negócio para todas as linhas de negócio: a própria locação, a planilha de aquisição, o empréstimo, a liquidação da venda e o contrato de administração de imóveis. Qual delas você está vendo depende do tipo do registro. Este artigo explica essa ideia central, mostra como ler corretamente o campo Estágio em cada linha, apresenta a disciplina de deixar os chamados conduzirem o estágio e indica quais números do registro são informativos e quais são operacionais. Não se pressupõe nenhuma experiência prévia com a REDA.

Um objeto, cinco negócios

A coisa mais importante a entender é esta: a Oportunidade é o negócio. Em uma locação, a Oportunidade carrega as datas da locação, o prazo, a conta do locatário, as configurações de multa por atraso e de mês a mês, e é ela que ancora o faturamento — não é um cartão que acompanha uma locação que vive em outro lugar, ela é a locação. O mesmo formato de registro serve a uma aquisição (como planilha de compra), a um empréstimo (como o registro do empréstimo), a uma venda (como demonstrativo de liquidação) e a um imóvel administrado (como o contrato de administração). Ela traz campos de destaque conhecidos — Valor, Data de fechamento, Categoria de previsão, Próxima etapa —, mas em um negócio da REDA esses campos são informativos; o dinheiro operacional fica em outro lugar (veja abaixo). Ao contrário dos Leads, os negócios são visíveis em toda a sua organização.

Os cinco tipos de negócio

O tipo do registro é a linha de negócio. Cinco estão ativos; um sexto vem desativado de fábrica.

Como o Estágio funciona

Todo negócio avança por um Estágio, exibido como um Path na parte superior do registro. Nos bastidores existe uma única lista compartilhada de 32 valores de estágio, mas nenhum negócio mostra todos eles — cada tipo tem seu próprio subconjunto, e é por isso que uma locação e um empréstimo exibem Paths completamente diferentes. Leia o Estágio no contexto do seu tipo:

Leasing é o tipo que exige mais atenção: a escada dele é um ciclo de vida de locação, não um funil de vendas. Occupied - No Notice não é um passo rumo a uma vitória — é o estado estável e saudável de um locatário morando na unidade, sem nenhum aviso de saída registrado. Lending também se lê de forma peculiar: Payoff Pending vem depois de Closed Won — um empréstimo é "ganho" assim que é liberado e fechado, e então fica em Payoff Pending enquanto o mutuário amortiza o principal, de modo que um empréstimo ativo e saudável pode permanecer além de Closed Won por anos.

Estágios que o sistema define — não lute contra a automação

Muitas transições de estágio não são feitas na mão — elas são gravadas quando você encerra um chamado (a lista de verificação rastreada da REDA para uma etapa na vida de um registro). Conclua o chamado e o estágio vem junto. Veja quem define o quê:

Os estágios iniciais — de Application - New a Completed, as decisões Denied e Cancelled, e os estágios de abertura das demais linhas (Prospecting, Qualification, Property Selection, Binder, Inspection, Offering e toda a escada de Lending) — são seus, para definir na mão. Mas assim que um negócio chega a um estágio que pertence a um chamado, editar o Estágio diretamente entra em conflito com a automação: o chamado pode sobrescrevê-lo, uma validação pode bloqueá-lo ou etapas posteriores podem falhar.

Alguns estágios que você pode definir na mão ainda assim não se movem enquanto o registro não trouxer a cifra que aquele estágio pressupõe. Em uma Property Sale, por exemplo, você não consegue avançar o estágio sem um preço de venda no registro — "You must provide the value of Sale / Purchase Price prior updating the stage." — e o mesmo negócio bloqueia o avanço sem a data de contrato assinado: "You must provide the value of Under Contract Date prior updating the stage." Essas não são dirigidas por chamados; são validações que garantem que os números do negócio acompanhem o ritmo do estágio dele.

Indicadores do sistema derivados do Estágio

Um punhado de indicadores somente leitura é recalculado a partir do Estágio toda vez que o negócio é salvo — pense neles como semáforos, não como interruptores. Closed, Won, Active e Accounting Active (faturamento) acompanham todos o estágio: uma locação é "ganha" assim que passa a ocupada, e o faturamento só roda enquanto a locação está em um estágio Occupied. Esses indicadores você lê; não edita.

Anatomia do registro de um negócio

A página de registro de um negócio de locação traz estas guias: Activity · Details · Child Leases · Chamados · Service Requests · Accounting (com as subguias Active e Inactive) · Charge Setup · Bookings · Visitor Logs · Commissions · Notes & Files · Audit Trail, com o Path sobre o Estágio ao longo do cabeçalho. Os outros tipos de negócio exibem, na própria página de registro, os blocos que fazem sentido para o negócio deles.

Quanto a dinheiro, uma distinção evita confusão. O campo Valor é uma cifra de destaque — apenas informativa. Os números operacionais são os totais consolidados do quadro de encargos e das faturas: o Total Charge Amount, os saldos pendentes de faturas e de lotes, e a cifra-chave de cobrança, o Net Invoice(s) Balance (um valor negativo significa que o locatário pagou a mais). Quando quiser saber o que um locatário realmente deve, leia os saldos das faturas, não o Valor. Para entender como o faturamento em si funciona, veja Como Funciona o Faturamento na REDA.

O nome do registro é montado automaticamente e não pode ser digitado diretamente — em uma locação, ele combina o contato principal e o imóvel; em uma venda, o nome do imóvel; em um empréstimo, a conta.

Negócios pai e filho

Alguns negócios se aninham. Uma locação de co-living ou um adicional de vaga de garagem fica pendurado como locação filha sob uma locação pai; um empréstimo pode carregar empréstimos filhos. A regra vale para um único nível de profundidade — um filho não pode, por sua vez, ser pai: "Parent Lease must not be associated to a Parent Oportunidade". Duas validações de consistência mantêm a família coerente: um filho precisa compartilhar a conta do pai — "Invalid Account. Account must be the same as on Parent Oportunidade." — mas precisa cobrir um imóvel diferente — "Property cannot be same as on Parent Oportunidade." — já que um filho de vaga de garagem, por exemplo, cobre uma unidade diferente do apartamento. Quando a sincronização está ativada, uma locação pai propaga estágio, aprovação e renovação para os filhos; veja Locações Filhas.

Aprovação e bloqueio

Um negócio de locação carrega um Approval Status que percorre Draft (o padrão) → Submitted → Approved (ou Rejected). Duas regras controlam isso. Você não pode pular o Estágio para Application - Approved sem enviá-lo primeiro — "Submit the leasing application for approval prior to updating stage to "Application - Approved"." — e não pode aprovar uma locação sem encargos — "Oportunidade de locação can not be approved if Encargos da oportunidade are not provided. If Oportunidade de locação has child leases, then Encargos da oportunidade on the child leases must be provided as well." Depois de aprovada, a locação bloqueia seus campos principais; editar o imóvel, as datas ou o prazo em seguida faz aparecer "The leasing record is approved and locked for editing."

Exemplo prático: lendo uma locação

Acompanhe a locação de Aisha Rahman ao longo dos estágios. Ela nasce em Application - New, vinda de uma conversão. O agente adiciona os encargos e define Application - Completed, depois a envia e a aprova — Application - Approved —, momento em que a REDA cria o chamado Lease Agreement. O chamado sai, movendo a locação para Agreement - In Process; o contrato é assinado e a locação chega a Occupied - Pending Move In, onde o faturamento é ativado e surge um chamado Move In. No dia da mudança, encerrar esse chamado avança a locação para Occupied - No Notice — uma locação saudável. Durante todo esse tempo, o aluguel corre a 1.200,00 por mês, acompanhado nos saldos das faturas e não no Valor. Ninguém arrastou o Path pelos estágios de ocupação; foram os chamados que os gravaram.

A lista de Oportunidades no aplicativo REDA — cada negócio mostra seu Record Type, Account, Property, Property Type, Stage e Close Date, com os negócios de locação posicionados em estágios que vão de Application - New até Occupied.

O registro de um negócio de Leasing — o Stage Path percorre a parte superior, de Application, passando por Occupied, até Expired, acima da faixa Ledger Summary, dos Related List Quick Links, da lista Contact Roles e das guias do registro (Activity, Details, Child Leases, Chamados, Service Requests, Accounting e outras).

A guia Tickets do negócio, mostrando o chamado Lease Agreement criado automaticamente entre os chamados que conduzem os estágios, cada um com seu Record Type e Status.

Referência: estágios padrão por tipo

O que vem a seguir

1. Convertendo um Lead — como um negócio nasce de um Lead qualificado.
2. Da Solicitação à Mudança — o ciclo de vida da locação por inteiro.
3. Entendendo os Chamados — o motor que move os estágios.
4. Como Funciona o Faturamento na REDA — por que o Valor não é a conta a pagar.
5. Locações Filhas — como se aninham os negócios de co-living e de múltiplas unidades.

Perguntas frequentes