Empréstimos na REDA

É aqui que a linha de empréstimos começa. Se você é novo nos empréstimos da REDA, uma única ideia explica quase tudo o que você verá na tela: um empréstimo na REDA é um negócio. Não há um objeto "empréstimo" separado para procurar — um empréstimo vive na mesma guia Oportunidades que qualquer outro negócio, e ele se torna um empréstimo por ser do tipo Lending. Este artigo percorre esse modelo de ponta a ponta: o ciclo de vida do empréstimo, de onde vêm os empréstimos, as peças que compõem um empréstimo e — algo igualmente importante — os limites honestos daquilo que a REDA calcula e não calcula para você. Nenhuma experiência prévia com a REDA é necessária; cada termo é definido conforme aparece. Os quatro artigos práticos e de referência abaixo deste fazem o trabalho passo a passo.

O empréstimo é um negócio

A guia Oportunidades da REDA é uma central única de "negócios". O mesmo tipo de registro do objeto serve como contrato de locação, planilha de aquisição, liquidação de venda de imóvel e — quando o seu tipo é definido como Lending — empréstimo. Então, quando você está olhando para um empréstimo, você está olhando para um negócio que por acaso é um empréstimo: ele reúne as partes, a propriedade dada em garantia, os termos do empréstimo e todos os números de saldo em uma única página de registro.

Tudo o que envolve administrar um empréstimo está pendurado nesse único registro. Dois tipos de registros filhos fazem o trabalho do dia a dia:

• Linhas de Pagamento do empréstimo — uma por parcela ou por recebimento de liberação, registrando o principal e os juros conforme eles se movimentam (veja Registro de Pagamentos de Empréstimo).
• Chamados de Loan Disbursement e de Loan Payoff — os registros controlados que retiram recursos ou usam o escrow de um empréstimo para quitar outro empréstimo (veja Desembolsos e Quitações).

Essa é toda a forma da coisa: um negócio de empréstimo, os seus pagamentos e os seus chamados de movimentação de dinheiro. O resto deste artigo e dos seus artigos irmãos apenas detalha cada peça.

O ciclo de vida do empréstimo em resumo

Um empréstimo avança por um conjunto fixo de Stages (estágios) exibidos como o Path na parte superior do registro. Para o tipo Lending existem seis, nesta ordem:

Prospecting → Pending → Funded → Closed Won → Payoff Pending → Closed Lost

Você move um empréstimo ao longo desse Path manualmente, conforme o empréstimo do mundo real progride. Uma observação sobre a ordem, que costuma surpreender: um empréstimo é marcado como Closed Won assim que é liberado e o negócio está fechado — "won" aqui significa que o empréstimo foi colocado com sucesso, não que ele já foi pago. Dali ele pode seguir para Payoff Pending enquanto o principal vai sendo amortizado rumo à liquidação ou ao refinanciamento. Ou seja, Closed Won vem antes de Payoff Pending, e não depois.

O que importa para os números é quando um empréstimo começa a contar: um empréstimo passa a alimentar os totais de dívida da sua propriedade e do seu portfólio de Funded em diante. No tipo Lending, os estados internos "ativo", "ganho" e "fechado" são todos acionados juntos em Funded e permanecem ligados durante Closed Won e Payoff Pending — portanto, um empréstimo mantido nos livros em Closed Won continua contando como ativo e continua aparecendo nos números de dívida da sua propriedade. Só Closed Lost tira um empréstimo de cena (um empréstimo que nunca foi liberado ou que foi abandonado).

Uma restrição que vale registrar desde já: os chamados de movimentação de dinheiro — desembolsos e quitações — só podem ser criados para um empréstimo que já chegou a Closed Won. A regra completa está em Desembolsos e Quitações.

De onde vêm os empréstimos

Os empréstimos chegam à guia Oportunidades de duas maneiras.

Você também pode simplesmente criar um negócio de empréstimo diretamente na guia Oportunidades — veja Criando um empréstimo.

Anatomia de um empréstimo

Um registro de empréstimo reúne quatro tipos de informação. Esta é a visão geral; o detalhe está nos artigos práticos.

Os números de saldo são calculados pela REDA a partir dos pagamentos e chamados do empréstimo — ninguém os digita, e eles mostram 0,00 em um empréstimo recém-criado até que algum dinheiro seja registrado. Cada um deles é explicado, com a sua fórmula em palavras simples, em Escrow e saldos de principal.

O escopo honesto — o que a REDA faz e o que não faz

Esta é a coisa mais importante de entender antes de definir as expectativas de uma equipe de empréstimos.

Então, para que servem os campos Amortize, Frequency, Interest Rate e Interest Accrual Type? Eles documentam os termos acordados — registram o que as partes acertaram, para que o registro do empréstimo seja um retrato completo do negócio. Eles não conduzem nenhum cálculo. Cada parcela — a parte de principal e a parte de juros — é informada manualmente como uma linha de Pagamento do empréstimo, usando a divisão que você calcula. O "cronograma" de um empréstimo, na REDA, é simplesmente o conjunto de linhas de pagamento Payment Due que você cria (veja O cronograma de pagamentos do empréstimo).

Empréstimos pai e filho

Um empréstimo pode ficar abaixo de um empréstimo pai — útil quando uma única linha de crédito é dividida entre várias propriedades ou fatias. Há apenas um nível: um empréstimo filho não pode, por sua vez, ter filhos. Os empréstimos filhos usam o valor Allocation do campo Loan Type, e a REDA garante que o tipo Allocation fique reservado aos empréstimos filhos. O valor do pai é um teto para o que você pode distribuir entre os seus filhos, e o tomador de cada filho precisa coincidir com o tomador do pai. A mecânica completa e as contas resolvidas estão em Termos e alocação do empréstimo.

Tipos de empréstimo

O campo Loan Type registra que tipo de empréstimo é este. Uma linha para cada um:

Exemplo prático: o empréstimo da Harbour Tower da Meridian

Vamos acompanhar um mesmo empréstimo ao longo de toda esta seção. A Meridian Capital — a entidade compradora interna da Meridian — tem um empréstimo de 500.000,00 garantido pela Harbour Tower, tomado junto ao credor externo Harbour Capital Partners. No nível conceitual, é assim que esse dossiê ganha vida:

1. A aquisição da Harbour Tower pela Meridian cria automaticamente um empréstimo marcador de posição em Prospecting, com a Meridian Capital (a conta compradora da aquisição) definida como tomadora e a aquisição já vinculada.
2. A equipe o preenche — o credor ou a conta do negócio, Loan Amount 500.000,00, um Loan Type, a Loan Start Date e os termos acordados.
3. Ela o avança para Funded assim que o dinheiro é recebido. Os números de saldo permanecem em 0,00 até que pagamentos e chamados sejam registrados — isso é o esperado, e não um campo faltando.

O mesmo empréstimo de 500.000,00 é acompanhado em Criando um empréstimo, O cronograma de pagamentos do empréstimo e Escrow e saldos de principal.

Um registro de negócio Lending — o empréstimo Meridian Capital / Harbour Tower de 500.000,00. O cabeçalho traz o Stage (aqui em Prospecting) e a seção Loan Details guarda os termos.

O empréstimo marcador de posição que a REDA cria quando uma aquisição é fechada e dá origem a uma propriedade — chamado TBD [ Lending ], aberto em Stage Prospecting com o tipo de registro Lending. Os seus Loan Details ainda estão vazios: é um rascunho à espera dos termos, sinalizando que a nova propriedade pode carregar dívida.

Onde ir para cada tarefa

O que vem a seguir

1. Cadastrando tomadores de empréstimo e credores — registrar e converter um Lead de empréstimo em um empréstimo.
2. Criando um empréstimo — montar o negócio e informar o seu principal.
3. Termos e alocação do empréstimo — o bloco de termos e as linhas de crédito pai/filho.
4. O cronograma de pagamentos do empréstimo — registrar as parcelas manualmente.
5. Escrow e saldos de principal — cada número calculado, explicado em palavras.
6. Totalizações de Empréstimos em Propriedades e Aquisições — como os empréstimos se consolidam em uma propriedade.

Perguntas frequentes