Ajustes por Inflação

Aluguéis que acompanham um índice publicado — o IPC, ou qualquer referência que os seus contratos de locação usem — sem ninguém editar valores em uma planilha. É isso que os ajustes por inflação da REDA fazem: você monta uma regra, carrega os números do índice mês a mês, e a REDA reajusta os aluguéis na periodicidade programada. Este artigo mostra como configurar isso, explica as duas vias que um ajuste pode seguir (as configurações de cobrança de aluguel do imóvel ou as cobranças de um contrato de locação vigente) e ajuda você a se recuperar da falha que todo mundo encontra primeiro — um ajuste que dá erro porque o índice do mês nunca foi carregado. Ele também explica por que os chamados de ajuste aparecem já fechados. Este é um recurso voltado ao administrador; cada termo é definido conforme aparece.

As peças em jogo

Cinco peças trabalham juntas. Entender a cadeia faz todo o resto se encaixar:

Montando uma regra

Uma regra é definida por um punhado de campos obrigatórios mais algumas opções que moldam o cálculo. A escolha mais importante de todas é Applicable For, que decide se a regra ajusta as configurações de cobrança de aluguel de Property ou as cobranças de Opportunity (o contrato de locação) — ela também controla quais dos outros campos você precisa preencher.

Três opções afinam a aritmética. Differential Calculation aplica apenas a variação desde a entrada anterior, em vez do número cheio do índice. Ignore Negative Rates estabelece piso zero para a taxa aplicada, de modo que os aluguéis nunca diminuem. Prorate Invoice (em regras Opportunity) emite uma fatura de regularização proporcional para qualquer parte do período atual que já tenha sido faturada.

A REDA protege as combinações obrigatórias. Em uma regra Property, todas estas condições precisam ser satisfeitas, e cada uma tem a sua própria mensagem quando não são:

Depois que uma regra tem contratos de locação vinculados a ela, a REDA também impede que você troque o Applicable For dela — mudar o alvo de uma regra que já está em uso deixaria o histórico dela órfão, então faça essa escolha antes de vincular qualquer coisa.

Carregando as entradas do índice

Uma regra não reajusta nada enquanto você não a alimentar com o índice. Cada entrada da regra é o número publicado de um mês, e existe exatamente uma entrada por mês:

Informe um ano que não seja um ano real de quatro dígitos e a REDA impede você:

A REDA também rejeita uma segunda entrada para a mesma regra, mês e ano, então você não consegue carregar um mês em duplicidade por acidente. O número-chave a observar é o Effective Index — é essa a taxa que a REDA realmente usa, depois que as opções de diferencial e de taxa negativa fizeram o seu papel.

Via A — configurações de cobrança de aluguel do imóvel

Quando uma regra Property é executada, ela procura imóveis que tenham essa regra, sejam de um tipo locável (edifícios e condomínios ficam de fora das execuções em nível de imóvel — você ajusta as unidades, não a estrutura) e estejam vencidos no cronograma. Para cada um, ela escolhe a entrada de índice mais recente cujo mês seja igual ou anterior ao mês em processamento e esteja dentro da janela de tolerância da regra. Se não existir nenhuma entrada assim, a execução dá erro — a falha clássica de primeira viagem, tratada em recuperação, abaixo.

A execução então cria um chamado Inflation Adjustment nascido fechado, e fechá-lo aplica a mudança: o valor-base de cada configuração de cobrança de aluguel é inflacionado pelo índice efetivo, para o que você tiver selecionado entre New Lease / Renewal em Update Rent Setup For. A data do último cálculo do imóvel é registrada, e a próxima data é recalculada a partir dela.

Via B — cobranças de contratos de locação ativos

Uma regra Opportunity é executada sobre os contratos de locação ativos para contabilidade que estão vencidos. Cada contrato usa a sua própria regra de inflação, se tiver uma; caso contrário, usa a regra de locação designada do imóvel. A seleção da entrada e o chamado nascido fechado funcionam exatamente como na Via A — a diferença está no que muda.

Aqui, a REDA reajusta as cobranças vigentes do contrato de locação — mas só aquelas cujo código de cobrança tem Include in Inflation Calculation marcado (de modo que o aluguel sobe enquanto, digamos, uma cobrança fixa de estacionamento não sobe). Para cada cobrança elegível, a cobrança existente é inativada (encerrada no dia anterior ao ajuste) e uma nova cobrança é inserida com o valor inflacionado — o valor antigo × (1 + índice efetivo ÷ 100) — cobrindo o restante do período.

Se a opção Prorate Invoice da regra estiver ativa e o período atual já tiver sido faturado à taxa antiga, a REDA também emite uma Fatura Opp de regularização pela diferença proporcional, com o comentário de faturamento indicando Inflation Adjustment (from - to) e a data de vencimento seguindo os dias de carência do código de cobrança. Essa diferença proporcional usa a mesma matemática de taxa diária de qualquer período parcial — veja Prorrateio.

Por que os chamados de ajuste nascem fechados

Todo ajuste produz um chamado Inflation Adjustment, e a REDA o cria já fechado. Isso é proposital: nesses chamados, o fechamento é o ato que aplica a mudança, então não há nada para você trabalhar — um chamado que aparece como Closed é um ajuste bem-sucedido. Os únicos que precisam de atenção são os que pararam em Processing Error, que carregam a falha no campo Error Message e também ficam registrados para revisão. Para tentar um novamente, use a ação Reprocess Inflation no chamado; ela limpa o erro e fecha o chamado de novo para executá-lo outra vez. Ela não mexe em um chamado que já foi fechado com sucesso — não há nada a refazer.

Colocando para rodar

Existem duas execuções em segundo plano — uma para a via do imóvel, outra para a via do contrato de locação — e, como acontece com a maior parte da automação de faturamento, nenhuma das duas já vem agendada. Um administrador as agenda uma vez no Console de Administração (veja Agendamento de Trabalhos em Segundo Plano). Ambas têm um requisito firme:

Para ajustar uma regra sob demanda sem esperar a execução agendada, abra a regra e clique em Run Manually; a REDA submete o trabalho e envia um e-mail para você quando ele termina.

Quando uma execução falha, e como se recuperar

A falha que você vai encontrar primeiro é uma execução que não consegue achar um índice para o mês que está processando — porque a entrada nunca foi carregada:

A correção é exatamente o que parece: carregue a entrada do mês que faltava e execute novamente (ou use o Reprocess Inflation no chamado com erro). Veja o mapa completo de solução de problemas:

Via A versus Via B em um relance

Exemplo prático: um reajuste anual pelo IPC

Monte uma regra Opportunity CPI Annual — Leases: Annually, no aniversário do contrato de locação, Tolerance de 2 meses, Prorate Invoice ativo. Carregue as entradas do índice: maio 3.10%, junho ausente, julho 3.40%. O contrato de locação de demonstração é Meridian Court #101 — Aisha Rahman — com o aluguel definido em 1,200.00 e aniversário em janeiro.

Quando a execução do aniversário lê a entrada de julho, ela infla o aluguel em 3.40%: a cobrança antiga é encerrada no dia anterior, e uma nova cobrança assume a 1,200.00 × 1.034 = 1,240.80. Como o período atual já tinha sido faturado à taxa antiga, a REDA emite uma fatura de regularização pela diferença proporcional de 40.80, com o comentário indicando Inflation Adjustment (from - to).

Agora a variante de falha. Suponha que a execução caia em um mês cuja entrada nunca foi carregada e não exista nenhuma dentro da tolerância — ela dá erro com "Inflation Index not defined for the period." Você carrega a entrada e usa o Reprocess Inflation no chamado com erro, e o ajuste se completa.

A guia Regras de inflação: cada regra mostra em um relance a que ela se aplica — aqui, uma regra anual com escopo Opportunity ancorada na data de início do contrato de locação —, para que você distinga os reajustes em nível de imóvel dos que são em nível de contrato.

Uma regra de inflação configurada para se aplicar por contrato de locação: o dia de cálculo segue a data de início de cada contrato, a frequência é anual, e o bloco de opções ativa o cálculo diferencial e o prorrateio da fatura. As suas entradas de índice aparecem listadas ao lado.

Uma entrada da regra com o cálculo diferencial ativo: o índice bruto é 3.40%, mas, como a entrada anterior estava em 3.10%, o Effective Index resolve para a diferença de 0.30% efetivamente aplicada.

Um chamado Inflation Adjustment, criado já como Closed para registrar a execução: ele nomeia a regra e o contrato de locação que foram reajustados, e oferece a ação Reprocess Inflation caso alguma execução precise ser refeita.

O que vem a seguir

1. Como Funciona o Faturamento na REDA — o modelo de cobranças e faturas em que as cobranças inflacionadas se encaixam.
2. Prorrateio — a matemática de taxa diária por trás da fatura de regularização.
3. Códigos de Cobrança — o sinalizador Include in Inflation Calculation que decide quais cobranças são reajustadas.
4. Agendamento de Trabalhos em Segundo Plano — as duas execuções e o requisito de tamanho de lote 1.
5. Cronogramas de Aluguel em Linha Reta — outro recurso de faturamento orientado a cronograma, para aluguéis escalonados.

Perguntas frequentes