Taxas Mês a Mês

Um contrato de locação chega à sua data de término e o locatário simplesmente permanece no imóvel, sem renovação e sem desocupação agendada. Isso é holdover, ou locação mês a mês — e a REDA pode faturar automaticamente uma sobretaxa por isso, mês após mês, até que o contrato seja renovado ou encerrado. Este artigo explica quando um contrato de locação conta como mês a mês, as duas formas pelas quais a taxa pode ser cobrada, como uma primeira janela parcial é prorrateada e a única característica que permite reconhecer uma taxa mês a mês de imediato: ela não tem uma linha de cobrança por trás. Nenhuma experiência prévia com a REDA é pressuposta — cada termo é definido à medida que aparece.

O que "mês a mês" significa aqui

Um contrato de locação tem um prazo fixo — uma data de início e uma data de vencimento. Quando essa data de vencimento passa e o locatário ainda está na unidade, mas nenhuma renovação foi assinada e nenhuma desocupação foi agendada, o contrato entra em um estado mês a mês: a locação continua em uma base mensal contínua, em vez de sob um novo prazo. Muitos operadores cobram um adicional por isso, tanto para cobrir a incerteza quanto para incentivar o locatário a renovar. A REDA chama esse adicional de taxa mês a mês (MTM fee, em forma abreviada) e, uma vez configurada a política, ela é faturada por conta própria.

A REDA marca um contrato de locação como mês a mês para você — você não define esse estado manualmente. Um contrato conta como mês a mês assim que sua data de vencimento passa enquanto ele ainda está faturando (ativo para contabilidade) e um tipo e um valor de taxa mês a mês estão definidos nele. A data de vencimento que a REDA observa é a data até a qual o contrato foi renovado, se houve renovação, ou então a data de término do contrato — que é exatamente por que assinar uma renovação empurra essa data para frente e tira o contrato do holdover. A partir do momento em que um contrato é marcado, as execuções mês a mês o recolhem e faturam a sobretaxa a cada período.

Os campos da política

A política mês a mês fica na Regra de Locação e é gravada em cada contrato de locação quando ele se torna faturável. Estas são as configurações que decidem se — e como — a taxa é faturada:

O MTM Fee Type é o interruptor que mais importa: ele decide se a sobretaxa é faturada como um valor mensal ou acumulada dia a dia. O restante deste artigo acompanha cada tipo separadamente.

A quanto chega o valor da taxa. A cifra inicial é a MTM Fee fixa — a menos que MTM Fee Equals Monthly Rent esteja ativado, caso em que a taxa passa a ser o aluguel mensal vigente do locatário. Depois, se a taxa for Monthly e Add Rent Variance to MTM Fee estiver ativado e o locatário estiver abaixo do mercado, a diferença entre o mercado e o contrato de locação é somada por cima. Todas essas três opções — igualar ao aluguel, somar a variação e prorratear — são somente para o tipo Monthly; o tipo por dia usa a MTM Fee fixa como tarifa diária e nada mais.

Quando as taxas são geradas

Uma taxa mês a mês só é faturada quando várias condições coincidem — o mesmo padrão de "optar duas vezes, mais uma execução agendada" que rege todo o faturamento automatizado da REDA (veja Como Funciona o Faturamento na REDA). Percorra esta lista quando uma taxa de holdover não aparecer:

A variante mensal

Quando o MTM Fee Type é Monthly, a sobretaxa é faturada um mês por vez — mas a primeiríssima janela costuma ser apenas um trecho. No mês em que um contrato de locação vence, a primeira janela mês a mês vai do dia seguinte à data de vencimento do contrato até o fim daquele mês. Toda janela depois dessa é um mês-calendário inteiro.

Se Do Prorate MTM Fee estiver ativado, essa primeira janela parcial é prorrateada, usando exatamente a mesma matemática de tarifa diária do aluguel comum — incluindo a convenção de mês de 30 dias definida na Regra de Locação (veja Prorrateio). Assim, um contrato de locação que vence no meio do mês fatura apenas os dias em que o locatário de fato manteve a unidade depois do vencimento, e a partir do mês seguinte se acomoda em uma taxa mensal integral.

A variante por dia

Quando o MTM Fee Type é Per Day, a REDA acumula a taxa dia a dia, em vez de em blocos mensais. Cada execução fatura os dias que se passaram desde a última cobrança feita no contrato de locação — o número de dias multiplicado pela taxa diária — e avança a data da última fatura mês a mês do contrato para o dia até o qual acabou de faturar. É o mesmo padrão de contador de dias usado pelas Multas por Atraso por dia: a primeira execução depois do início do holdover recolhe de uma só vez todos os dias acumulados, e cada execução posterior fatura apenas os dias decorridos desde então.

Como uma taxa por dia é diária por natureza, não há prorrateio de janela parcial a considerar — todo dia é faturado à mesma tarifa.

Como é a fatura

Uma taxa mês a mês produz uma Fatura Opp comum — uma única instância faturada — na guia Accounting do contrato de locação, mas com uma característica distintiva: ela não tem cobrança de origem por trás. As faturas de aluguel comuns remetem a um Como Funciona o Faturamento na REDA do contrato de locação; uma taxa mês a mês é gerada diretamente a partir da política mês a mês do contrato, portanto não há linha de cobrança a vincular. Essa ausência é o truque de identificação que o suporte usa para distinguir uma taxa de holdover de todo o resto num relance.

Fora isso, ela se comporta como qualquer fatura: a data de faturamento é o dia em que foi gerada, a data de vencimento segue os dias de carência do código de cobrança mês a mês, e a descrição de faturamento recorre ao padrão desse código.

Mês a mês versus desocupação atrasada

A REDA tem um segundo mecanismo de holdover que é fácil confundir com as taxas mês a mês, então vale nomear a diferença com clareza. Uma desocupação atrasada acontece quando o locatário tinha uma data de desocupação agendada que chegou e passou sem que ele de fato saísse — a REDA então fatura um período extra das cobranças normais do locatário, e não uma sobretaxa. Uma taxa mês a mês, por outro lado, aplica-se quando o contrato de locação simplesmente venceu sem nenhuma desocupação agendada — é uma sobretaxa contínua por cima da locação, sem data de término até que o contrato seja renovado ou encerrado. As duas são situações de holdover; elas faturam coisas diferentes. Para o lado da desocupação, veja Aviso, Desocupação e Fim da Locação.

Exemplo prático: Aisha permanece após o vencimento

O contrato de locação de Aisha Rahman no Meridian Court #101 vence em 15 de agosto, e ela permanece sem renovar nem agendar a desocupação. A Regra de Locação dela define uma taxa mês a mês fixa do tipo Monthly de 300,00 (um valor ilustrativo — defina o seu na regra), com Do Prorate MTM Fee ativado e a convenção de mês de 30 dias em uso. Veja como a sobretaxa é faturada:

Se a regra tivesse usado a variante Per Day — digamos, 10,00 por dia — a primeira execução em 20 de agosto recolheria os cinco dias decorridos desde o início do holdover (16–20 de agosto): 5 × 10,00 = 50,00. Cada execução posterior faturaria apenas os dias desde a anterior.

O bloco da política mês a mês em uma regra de locação: um tipo de taxa mensal, a taxa configurada para acompanhar o aluguel vigente, as chaves de prorrateio e de variação de aluguel ativadas, e o código de cobrança contra o qual a taxa de holdover é faturada.

Uma fatura de taxa mês a mês: ela carrega o código de cobrança MTM mas — diferentemente de uma fatura de aluguel normal — não tem cobrança de origem por trás, porque a taxa é gerada diretamente a partir da política de holdover da regra de locação.

Mensal versus por dia num relance

O que vem a seguir

1. Multas por Atraso — o padrão de taxa por dia na sua casa original, e como ele difere de uma sobretaxa de holdover.
2. Prorrateio — a matemática de tarifa diária por trás da primeira janela parcial.
3. Renovando uma Locação — a alternativa ao holdover, e como uma renovação encerra o estado mês a mês.
4. Aviso, Desocupação e Fim da Locação — as desocupações agendadas e o caso da desocupação atrasada.
5. Agendamento de Trabalhos em Segundo Plano — as duas execuções mês a mês que precisam estar agendadas antes que qualquer taxa seja faturada.

Perguntas frequentes