Locações Plurianuais e Reajustes Escalonados

Uma locação de três anos não é um único valor de aluguel — normalmente é um aluguel que sobe a cada ano. O REDA resolve isso com reajustes escalonados: quando uma locação dura mais que a janela de reajuste (normalmente um ano), a REDA divide o aluguel em períodos anuais datados e reajusta cada um deles por uma regra que você escolhe. Este artigo mostra a matemática exata, com números desenvolvidos, para as três regras de reajuste — Year 1 Base Rent %, Previous Year Base Rent % e Fixed — como as linhas de encargo datadas aparecem na locação, as configurações que as controlam e como as taxas administrativas também podem ser reajustadas. Nenhuma experiência prévia com a REDA é presumida; cada termo é definido conforme aparece.

O que é um reajuste escalonado

Considere uma locação comercial de 36 meses em Harbour Tower Suite 300, começando em 2,000.00 por mês. Deixado como um único valor, a REDA faturaria 2,000.00 por três anos seguidos. Mas a maioria dos contratos plurianuais aumenta o aluguel anualmente, então a REDA monta uma linha de aluguel datada por ano — uma linha do primeiro ano, uma do segundo, uma do terceiro — cada uma com o seu próprio valor reajustado e a sua própria janela de datas. O locatário é faturado pela linha cuja janela cobre a data da fatura, então o aumento acontece sozinho a cada aniversário.

Uma Regra de Locação é o registro de política que uma locação segue para o seu aluguel, suas taxas e o seu comportamento de reajuste; toda locação herda uma da sua Propriedade ou Região. As configurações de reajuste escalonado ficam ali, então uma regra que ativa os reajustes escalonados os aplica a toda locação longa sob ela.

Como ativar

Cinco configurações na Regra de Locação controlam os reajustes escalonados:

O REDA bloqueia a configuração para que uma regra pela metade não possa ser salva. Ative o plurianual sem escolher a janela e a regra e você verá:

Escolha uma regra mas deixe o valor dela em branco e a REDA aponta o campo correspondente:

As três regras de reajuste escalonado, com números

As três regras partem do mesmo aluguel do primeiro ano — a base — e diferem apenas em como cada ano seguinte é calculado. Tome uma base de 2,000.00, um aumento de 5% (ou um aumento Fixed de 150.00) e leia na horizontal:

Os valores são arredondados para duas casas decimais. Sem o plurianual ativado, um único encargo cobre todo o prazo pelo valor base.

O que a REDA gera na locação

Quando você monta o quadro de encargos com Terms & Charges, a REDA transforma as configurações da regra em linhas de encargo reais:

A partir daí, o faturamento simplesmente segue a janela de datas de cada linha — nenhuma configuração especial de faturamento é necessária além da cadência recorrente normal. O Current Rent Charge da locação — o ponteiro que a REDA usa para exibir um único valor de destaque do "aluguel de hoje" — passa para o período vigente a cada aniversário, então o Current Rent exibido sempre reflete o ano em que a locação realmente está.

As taxas administrativas também podem ser reajustadas

O reajuste não é só para o aluguel. Um encargo administrativo recorrente — uma taxa de instalações, por exemplo — pode ter o seu próprio reajuste escalonado na sua configuração de encargo, usando as mesmas três regras. A configuração tem um interruptor Enable Multi Year Rule, uma Charge Step Up Rule e um percentual ou valor fixo, e a REDA aplica exatamente a mesma matemática. Assim, uma taxa de instalações de 100.00/mês sob uma regra Year 1 Base a 10% sobe para 110.00 no Ano 2 e 120.00 no Ano 3, junto com o aluguel.

A configuração é bloqueada da mesma forma. Uma taxa que não é recorrente, ou uma regra em que o plurianual no nível da locação não está ativado, não pode ativar os reajustes escalonados:

E, assim como no aluguel, o valor do aumento é obrigatório assim que uma regra é escolhida:

Os encargos de comodidades da propriedade são reajustados pelo mesmo motor, então um aluguel escalonado, uma taxa de instalações escalonada e uma comodidade escalonada sobem todos juntos ao longo do prazo.

Renovações e reajustes escalonados

Os reajustes escalonados se aplicam às renovações exatamente como se aplicam às novas locações. Quando você configura os encargos de uma renovação, a REDA executa a mesma geração sobre o prazo renovado — usando os valores base da renovação (em vez dos de nova locação) e as mesmas regras de reajuste. Um prazo plurianual renovado é dividido, datado e escalonado exatamente como o original. O ciclo de renovação em si é tratado em Renovando uma Locação.

Exemplo prático: o reajuste escalonado do Harbour Tower

Harbour Tower Suite 300 é uma locação comercial de 36 meses com aluguel base de 2,000.00 por mês, indo de 1 ago 2026 a 31 jul 2029. A sua regra tem o plurianual ativado, uma janela de divisão de 12 meses e a regra Year 1 Base Rent % a 5%. Quando você executa Terms & Charges, a REDA gera três linhas de aluguel datadas:

Sob Previous Year Base Rent % a 5%, a mesma locação é composta — a linha do Ano 3 marca 2,205.00 em vez de 2,200.00:

E sob Fixed a 150.00, cada ano simplesmente soma o valor fixo:

Se o prazo do Harbour Tower fosse de 30 meses em vez de 36 sob a mesma janela de 12 meses, a REDA ainda produziria três linhas — a contagem arredonda para cima — com a terceira limitada ao fim da locação. Acrescente uma taxa de instalações escalonada junto com o aluguel (100.00 sob uma regra Year 1 Base a 10%) e ela sobe 100.00 / 110.00 / 120.00 ao longo dos mesmos três períodos.

O bloco plurianual da Regra de Locação configurado: Enable Multi Year Rule ativado, uma divisão de 12 meses e o reajuste de aluguel definido como Year 1 Base Amount a 5%.

Terms & Charges da locação Harbour Tower Suite 300, exibindo três linhas de aluguel datadas e encadeadas a 2,000.00, 2,100.00 e 2,200.00 por mês.

A seção Details Accounting da locação: o campo Current Rent Charge aponta para a linha de aluguel datada ativa (aqui, a linha do Ano 1 a 2,000.00) e avança para a linha seguinte após cada aniversário.

Referência: das configurações à matemática

Cada regra em uma linha, e como a geração funciona:

A geração, em palavras. Períodos = prazo ÷ meses de divisão, arredondado para cima. As datas se encadeiam (o fim de cada período = o seu início + a janela de divisão − 1 dia, estendido ao fim do mês quando o Follow EOM está ativado). O último período é limitado à data de término da locação, e todo valor é arredondado para duas casas decimais.

O que vem a seguir

1. Configurando os Encargos da Locação — o editor Terms & Charges que gera as linhas.
2. Regras de Locação: o Motor de Políticas — onde ficam as configurações de reajuste escalonado, junto com o restante da regra.
3. Renovando uma Locação — reajustes escalonados na geração de renovações.
4. Cronogramas de Aluguel em Linha Reta — reconhecer o aluguel escalonado de forma uniforme.
5. Configurações de Cobrança de Aluguel — de onde vem o valor base por prazo.
6. Ajustes por Inflação — reajuste baseado em índices, um mecanismo diferente dos reajustes escalonados.

Perguntas frequentes