Encargos de liquidação e demonstrativos de fechamento

Um demonstrativo de fechamento soma todos os custos de fechar uma venda e os reduz a dois valores principais: o que o comprador leva para a mesa e o que o vendedor leva para casa. A REDA monta esse demonstrativo a partir dos códigos de liquidação (um catálogo de categorias de custos de fechamento), dos encargos de liquidação (as linhas individuais do negócio) e de dois totais que ela calcula para você. Este artigo explica de onde vem cada valor, detalha as duas fórmulas em palavras simples e mostra como registrar honorários de título, adiantamentos do vendedor e itens não pagos pelo vendedor para que os dois totais saiam certos. Não se pressupõe nenhum conhecimento prévio de contabilidade.

O que é um demonstrativo de fechamento na REDA

O demonstrativo de fechamento não é um documento à parte que você abre — é um conjunto de valores que ficam no negócio de venda e são recalculados à medida que você adiciona linhas. Cada custo de fechamento é registrado como uma linha de encargo de liquidação, marcada com um settlement type que informa à REDA a qual lado do demonstrativo ela pertence. A REDA soma essas linhas em três subtotais e depois os combina com o preço de venda (ou com o empréstimo) para produzir os dois valores que interessam a todos: Gross Due From Buyer/Borrower e Gross Due To Seller.

O valor do lado do comprador é rotulado "Buyer/Borrower" porque o mesmo demonstrativo atende tanto a um fechamento financiado (um borrower — o mutuário, com empréstimo) quanto a um fechamento à vista (um buyer — o comprador, sem empréstimo). Daqui em diante diremos apenas "o comprador".

Códigos de liquidação: o catálogo

Um código de liquidação é uma categoria reutilizável de custo de fechamento, configurada uma única vez por um administrador. Cada código tem um Name, um Type, um indicador de ativo (códigos novos já nascem ativos), uma Description e uma Region. Para aposentar um código, desative-o em vez de excluí-lo — e apenas os códigos ativos são oferecidos quando você adiciona um encargo. Há sete tipos:

Encargos de liquidação: as linhas de detalhe

Um encargo de liquidação é uma linha no negócio, do tipo Settlement Charge. Os encargos de liquidação estão disponíveis em negócios de venda, de aquisição e de empréstimo (os negócios de locação usam os seus próprios tipos de encargo). Cada linha traz estes campos:

O Net Charge é o que alimenta o demonstrativo. O Settlement Type é um classificador simples — ele não dispara nenhuma automação; apenas informa à REDA a qual subtotal, e portanto a qual valor bruto, a linha pertence. Há três tipos:

Os dois tipos de ajuste registram quem já pagou o quê. Advance Paid By Seller significa que o vendedor já pagou um custo que na verdade é do comprador, então o comprador deve devolvê-lo — isso aumenta o que o vendedor recebe e reduz o que o comprador leva. Unpaid By Seller significa que o vendedor deve um custo que não foi pago, então isso aumenta o que o comprador leva e reduz o que o vendedor recebe.

O cálculo, em palavras

A REDA primeiro soma os três subtotais a partir das linhas:

• Settlement - Borrower Due — o Net Charge de cada linha do tipo Borrower Due.
• Adjustment - Seller Advance — o Net Charge de cada linha do tipo Adjustment - Advance Paid By Seller.
• Adjustment - Seller Unpaid — o Net Charge de cada linha do tipo Adjustment - Unpaid By Seller.

Depois ela os combina com o preço de venda (ou com o empréstimo) para chegar aos dois valores principais:

Ou seja, o bruto do comprador parte do empréstimo quando a venda é financiada — porque um credor está cobrindo o preço, e o comprador leva apenas os custos e os ajustes — e parte do próprio preço quando o comprador paga à vista.

Um pequeno detalhe de exibição: o Gross Due To Seller aparece como um valor em moeda inteira (sem centavos), enquanto os demais totais trazem centavos. É apenas a forma como o valor do vendedor é formatado — a aritmética subjacente não muda.

Exemplo prático: Harbour Villa 7

A venda do Harbour Villa 7 pela Meridian, com Sale / Purchase Price de 1,000,000.00 e o comprador financiando um Loan Amount de 750,000.00. Quatro linhas de encargo de liquidação:

Os três subtotais ficam assim: Borrower Due 38,000.00, Seller Advance 2,000.00, Seller Unpaid 5,000.00. Agora os dois valores brutos:

Se o mesmo comprador tivesse pago à vista (sem empréstimo), o valor de partida seria o preço de venda, e o bruto do comprador seria 1,000,000 + 38,000 + 5,000 − 2,000 = 1,041,000.00. O que o vendedor recebe não muda — isso nunca depende do empréstimo.

Adicionando uma linha de encargo de liquidação à venda: o formulário Novo Encargo de oportunidade (tipo de registro Settlement Charge), com a pesquisa Settlement Code e a lista de opções Settlement Type, ao lado dos campos Opportunity e Charge $.

A seção Settlement Charges & Dues do negócio de venda: os três subtotais (Borrower Due, Seller Advance, Seller Unpaid) somam-se em Gross Due From Buyer e Gross Due To Seller.

Juntando tudo

O que vem a seguir

1. Vendendo uma propriedade — as travas de estágio que exigem o preço e a Under Contract Date.
2. Referência dos Estágios da Venda — as travas por trás de um demonstrativo em branco.
3. Venda de imóveis na REDA — o mapa da seção.

Perguntas frequentes