Regras de Lucro e Retenção

Todos os usuários 7 min de leitura Atualizado em julho de 2026

A Regra de Lucro e Retenção (em inglês, Profit & Holding Rule) é o registro de dados mestres que pré-preenche a economia padrão do negócio nas aquisições: o custo estimado de construção/reforma, o custo de retenção e o lucro-alvo que, juntos, alimentam a Maximum Allowed Offer, além da regra de locação padrão que uma propriedade herda assim que passa a ser sua. Esta referência explica o que cada campo faz, exatamente quando e como os números são pré-preenchidos e — igualmente importante — o que a regra não faz. Leia este artigo se você configura ou mantém essas regras por mercado. Uma observação já de início: estes são dados mestres informativos para a economia do negócio; não há lógica contábil nem de diferimento por trás deles, e a regra nunca contabiliza nada.

Como chegar lá. Você chega a uma Regra de Lucro e Retenção pela pesquisa Profit & Holding Rule em um Lead de aquisição, em um negócio de aquisição ou em uma propriedade — clique na pesquisa e abra a regra — ou procurando por ela na busca global no topo de qualquer página. O seu administrador também pode adicionar uma guia dedicada para manter essas regras.
Acesso necessário. Criar e editar Regras de Lucro e Retenção é uma tarefa de administração de dados mestres; se você não conseguir abrir ou editar uma delas, peça ao seu administrador o acesso adequado a dados mestres. Qualquer usuário que trabalhe com aquisições pode escolher uma regra existente na pesquisa.

O que é uma Regra de Lucro e Retenção

Uma Regra de Lucro e Retenção captura a economia padrão de um segmento de mercado — uma região, um tipo de ativo (terreno vs. ativo construído) e uma faixa de valor após reforma. Você mantém uma regra por segmento e, quando o analista escolhe a regra correspondente em uma aquisição, os valores padrão de custo dela fluem para o registro, para que ninguém precise lembrar os números típicos de reforma, retenção e lucro daquele mercado. É uma camada de conveniência: números iniciais sensatos que o analista depois ajusta ao negócio específico.

Uma coisa que ela não é: ela não divide nem rateia o lucro entre investidores ou contas de retenção. Apesar do "lucro" no nome, uma regra guarda um único valor de lucro-alvo para o cálculo do underwriting — nada além disso. Se você procura como a titularidade é compartilhada entre as partes, isso fica em outro lugar da REDA, não neste registro.

Os campos

Os rótulos dos campos são mostrados exatamente como aparecem no registro da regra. Apenas um campo é obrigatório — For, que informa à REDA se a regra se aplica a um terreno ou a um ativo construído. Todo o resto é opcional; uma regra com apenas uma região e um valor For é válida, ela simplesmente não pré-preenche nada.

Campo	Obrigatório	Finalidade
For (Lot / Property)	Sim	Lot (terreno) ou Property (ativo construído); comparado com o Acq Type do negócio ou do Lead para decidir quais regras podem ser escolhidas
ARV Price Range From / To	Não	A faixa de valor após reforma para a qual esta regra foi pensada — uma orientação para escolher a regra certa, não um limite imposto
Estimated Con/Reno Cost	Não	Orçamento de reforma padrão pré-preenchido nas aquisições
Holding Cost	Não	Custo de retenção padrão (financiamento, impostos sobre o imóvel, seguro) pré-preenchido nas aquisições
Profit	Não	Lucro-alvo padrão pré-preenchido nas aquisições
Leasing Rule	Não	A política de locação com que a propriedade adquirida começa — precisa estar na mesma região da regra
Region	Não	Delimitação de mercado; determina quais registros podem escolher esta regra e define a moeda exibida nela

Para onde vão os números da regra

Os três campos de custo da regra pré-preenchem as estimativas correspondentes nos registros de aquisição, seguindo um comportamento consistente que vale a pena guardar: a REDA preenche uma estimativa a partir da regra somente quando ela está em branco. Os valores que você já digitou nunca são sobrescritos. Isso é o pré-preenchimento somente em branco.

Estado do campo de estimativa quando você escolhe a regra	Resultado
Em branco	Preenchido a partir da regra
Já tem um valor	Mantido — a regra nunca o sobrescreve
Limpo depois e a regra selecionada novamente	Preenchido de novo

Onde a regra pode ser escolhida e o que acontece na seleção:

Registro	Filtro da pesquisa	O que acontece na seleção
Lead de aquisição	Região da regra = região do Lead, e For = Acq Type	As estimativas em branco são preenchidas; a MAO é recalculada
Negócio de aquisição	O mesmo filtro; valores padrão vindos da propriedade quando há uma vinculada	As estimativas em branco são preenchidas; a MAO é recalculada
Propriedade	Região da regra = região da propriedade	Guardada como o padrão da propriedade para negócios futuros; fornece a regra de locação quando uma propriedade é criada automaticamente

As estimativas pré-preenchidas então alimentam a oferta-teto:

Maximum Allowed Offer (MAO) = Estimated After Rent Market Value (ARV) − Estimated Con/Reno Cost − Estimated Holding Cost − Estimated Profit. A regra fornece por padrão os três valores subtraídos; o ARV é sempre seu.

A conexão com a regra de locação

Uma Regra de Lucro e Retenção pode indicar uma Leasing Rule (regra de locação) padrão — a política de locação com que a propriedade começará assim que a REDA a criar automaticamente a partir de uma aquisição fechada. (Se a regra não indicar nenhuma, a propriedade recorre ao padrão da sua região.) A única validação deste objeto protege esse emparelhamento: a regra de locação que você anexar precisa estar na mesma região da Regra de Lucro e Retenção. Anexe uma de outra região e a REDA bloqueia o salvamento:

"Invalid leasing rule. The region specified in the selected leasing rule does not align with the region specified in the profit & holding rule."

Esta "regra de locação" é o padrão de política pós-aquisição; para saber o que uma regra de locação controla depois, consulte a seção de locação.

O que a regra não faz

Vale deixar claros os limites da regra:

Ela nunca contabiliza nem difere nada. Não há comportamento contábil, de amortização ou de diferimento — são apenas dados mestres informativos para a economia do negócio.

Ela não impõe a sua faixa de ARV. A pesquisa filtra por região e por For, não pela faixa de preço. Escolher uma regra fora da faixa de ARV do negócio é uma questão de convenção, não um bloqueio — escolha a regra cuja faixa corresponda ao negócio.

Ela não é um vínculo em tempo real. Editar uma regra depois não recalcula as aquisições que já a escolheram. O pré-preenchimento acontece no momento em que você seleciona a regra em um registro, somente em branco. As regras são valores padrão no momento da seleção, não conexões em tempo real.

Manutenção das regras

Uma regra por segmento. Mantenha uma regra para cada combinação de região × tipo de ativo (Lot/Property) × faixa de ARV, e nomeie cada uma de modo que a faixa fique visível de relance.

As edições afetam apenas o futuro. Como não há recálculo retroativo, atualizar uma regra muda somente as aquisições que a escolherem depois — revise os negócios em aberto individualmente se precisar atualizá-los.

Mantenha a regra de locação na mesma região. A validação de mesma região bloqueia as combinações incorretas, então emparelhe cada regra com uma regra de locação da própria região dela.

Não existe um interruptor de ativo/inativo. O registro não tem um indicador de liga/desliga, então você aposenta uma regra por convenção — renomeie-a (por exemplo, coloque o prefixo "OBSOLETE") para que ninguém a escolha, ou simplesmente pare de usá-la. Removê-la por completo é uma exclusão de dados mestres a cargo do seu administrador.

Exemplo prático: a regra do Harbour District

A regra "Harbour District - Property" está configurada com For Property, cobrindo a faixa de ARV 300,000–500,000, com Con/Reno 40,000, Holding 15,000, Profit 45,000 e Leasing Rule "Harbour District Standard."

Um Lead de aquisição com ARV 400,000 escolhe a regra → as três estimativas em branco são preenchidas → MAO = 400,000 − 40,000 − 15,000 − 45,000 = 300,000.

O analista já havia digitado Con/Reno 55,000 antes de selecionar a regra, então esse valor é mantido (somente em branco) → MAO = 285,000.

Depois que a compra é fechada e a REDA cria a propriedade automaticamente, essa propriedade carrega a Leasing Rule "Harbour District Standard."

Um registro de Regra de Lucro e Retenção mostrando os seus campos For, Region e Rule Parameters

Um registro de Regra de Lucro e Retenção. For está definido como Property e a regra está vinculada à região Harbour District; em Rule Parameters ela pré-preenche Holding Cost $20,000.00 e Profit $40,000.00 (este exemplo deixa Con/Reno e a faixa de preço de ARV em branco, então esses espaços continuam abertos).

Um Lead de aquisição com a Regra de Lucro e Retenção vinculada, as suas estimativas preenchidas e a MAO recalculada

Um Lead de aquisição com uma Profit & Holding Rule selecionada na seção Deal Underwrite. As estimativas estão preenchidas — Estimated Holding Cost $20,000.00 e Estimated Profit $40,000.00 (vindos da regra), ao lado de Estimated Con/Reno Cost $40,000.00 — e, contra o ARV $400,000.00, a Maximum Allowed Offer (MAO) é recalculada para $300,000.00.

O que vem a seguir

Campos de análise de aquisição — cada campo de underwriting que a regra pré-preenche, definido.
Adquirindo uma propriedade — onde os números pré-preenchidos entram no fluxo.
Criação da Propriedade e financiamento de uma aquisição — como a regra fornece a regra de locação da propriedade no momento da criação.
Como funcionam as aquisições na REDA — o mapa completo do funil.

Perguntas frequentes

O pré-preenchimento é somente em branco — os valores existentes são preservados. Limpe o campo de estimativa e selecione a regra novamente para assumir o valor padrão dela.

A regra de locação precisa estar na mesma região da Regra de Lucro e Retenção: "Invalid leasing rule. The region specified in the selected leasing rule does not align with the region specified in the profit & holding rule."

A região da regra precisa corresponder à região do registro, e o valor For dela precisa ser igual ao Acq Type do registro (Lot vs. Property). Se algum deles for diferente, a regra é excluída da pesquisa.

Não — os valores padrão são aplicados apenas no momento em que você seleciona a regra em um registro. Não há recálculo retroativo; atualize os negócios em aberto individualmente.

Não — a faixa é apenas uma orientação. A pesquisa filtra por região e por For, não por preço. Escolha a regra cuja faixa corresponda ao ARV do negócio.

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