Cenário: aquisição de um ativo em dificuldades

Este passo a passo acompanha um negócio de compra desde o primeiro lead até um ativo financiado e pronto para locação — mostrando como o lead de aquisição, o binder e o contrato, o chamado Purchase Agreement, a criação automática da Propriedade, o financiamento por empréstimo e a preparação para a locação se encaixam, em ordem. Ele sequencia os recursos e aponta o artigo que é dono de cada um; ele não redemonstra a matemática do underwriting. Acompanhamos a Meridian Capital (a entidade compradora interna da Meridian) adquirindo um ativo em dificuldades — Meridian Court — com um valor após reforma de 400,000, uma oferta teto (MAO) de 300,000, uma oferta aceita de 280,000, financiado com um empréstimo de reforma de 750,000 e entregue pronto para locação. Dois momentos automáticos merecem atenção: a REDA cria o registro de Propriedade quando o negócio chega a Under Contract e cria automaticamente um empréstimo marcador de posição no mesmo instante.

A história em resumo

A entidade compradora da Meridian, a Meridian Capital, está adquirindo um ativo em dificuldades — Meridian Court — e financiando-o com um empréstimo de reforma de 750,000. Uma aquisição é um registro na guia Oportunidades — o mesmo objeto de "negócio" usado em toda a REDA — e avança por um conjunto fixo de Stages exibido como um Path:

Qualification → Inspection → Offering → Under Contract → Clear to Close → Closed Won (ou Closed Lost)

Observe a ordem: Inspection vem antes de Offering. Você inspeciona o ativo e só então faz a sua oferta. Os primeiros estágios são avançados à mão, mas Under Contract é escrito pelo chamado Purchase Agreement — e chegar a ele dispara as duas criações automáticas que tornam as aquisições distintas. As aquisições não têm um estágio "Contract Out", então não tome emprestada a escada da venda.

A linha do tempo

A aquisição inteira em uma única tabela — quem age, o que a REDA faz em resposta e qual artigo é dono de cada etapa.

Ato 1 — Do lead ao negócio

O Lead de compra registra o endereço-alvo e o bloco de underwriting. As estimativas de custo em branco são inicializadas a partir da Regra de Lucro e Retenção da região, e o Maximum Allowable Offer (MAO) é calculado como o valor após reforma menos as três estimativas. Ao clicar em Convert, a REDA cria a Conta, o Contato, a oportunidade de Acquisition e uma função de contato principal de Seller, deixando o negócio em Qualification.

Uma sutileza verificada costuma pegar as pessoas de surpresa: os campos de MAO e de comissão não são mapeados na conversão. Em vez disso, o MAO é recalculado de forma idêntica no negócio pela mesma fórmula de ARV menos estimativas — então o número parece o mesmo, mas foi regerado, não transferido. Detalhe: Leads de aquisição e Convertendo Leads.

Ato 2 — Inspecionar, ofertar, binder

Os primeiros estágios avançam à mão, e nesta ordem: Qualification → Inspection → Offering. Você inspeciona o ativo primeiro, revisando as estimativas de custo à medida que aprende mais (o MAO é recalculado a cada vez, dando a você um teto sempre atualizado para a oferta), e só então avança para Offering para fazer a oferta.

Registre o binder com Binder = Yes e os três detalhes juntos, ou a trava de tudo ou nada dispara:

O binder é opcional — mas, se você definir Binder = Yes, os três campos passam a ser obrigatórios. Detalhe: Binder e contrato e Análise de aquisição.

Ato 3 — O chamado Purchase Agreement

Assim como em uma venda, Under Contract é determinado por um chamado, não editado à mão. No chamado Acq - Purchase Agreement, definir Contract Signed (ou Closed) move o negócio para Under Contract. Lembre-se de que não existe estágio "Contract Out" em uma aquisição — o chamado leva o negócio direto para Under Contract. Anexe o contrato assinado antes de encerrar o chamado. Detalhe: O chamado do contrato de compra.

Ato 4 — Propriedade e empréstimo marcador de posição criados automaticamente

Este é o momento que torna as aquisições distintas. No instante em que o negócio fica ativo pela primeira vez — ao chegar a Under Contract sem nenhuma propriedade vinculada ainda —, a REDA faz duas coisas ao mesmo tempo.

Você não monta nenhum dos dois registros à mão — eles aparecem juntos no momento em que o negócio é ativado. Detalhe: Criação da Propriedade e financiamento e Visão geral de empréstimos.

Ato 5 — Financiar com um empréstimo

Conclua o empréstimo marcador de posição (aquele que a REDA chamou de TBD) — Loan Amount 750,000 e os seus termos — e depois avance-o até Funded. Duas travas de consistência mantêm o empréstimo vinculado ao negócio certo: o mutuário precisa ser a Conta compradora, e a garantia precisa ser a propriedade da aquisição.

À medida que o empréstimo fica ativo, o seu valor é somado na aquisição. A mecânica completa dos empréstimos — termos, desembolsos e quitações — está em Criando um empréstimo, e todo o ciclo de vida do empréstimo (originar, desembolsar, registrar pagamentos, quitar) é percorrido de ponta a ponta em Cenário: Um empréstimo, da originação à quitação.

Ato 6 — Preparação para a locação

Como a propriedade herdou uma Leasing Rule quando foi criada, ela já percorreu a maior parte do caminho para ficar locável — só precisa de uma Owner Account e de uma Leasing Rule no lugar, e ambas chegaram automaticamente. Conclua o que faltar da configuração de locação, avance a aquisição até Closed Won e o ativo já pode começar a receber solicitações. Detalhe: Disponibilizando uma propriedade para locação e, em seguida, a passagem para Da Solicitação à Mudança.

Os números, conciliados

Os números do underwriting não são redemonstrados aqui — essa matemática está em Análise de aquisição. Esta tabela apenas mostra onde cada um deles aparece à medida que o negócio avança.

O que vem a seguir

1. Como funcionam as aquisições — a escada de estágios e o modelo de underwriting.
2. O chamado do contrato de compra — o chamado que leva o negócio a Under Contract.
3. Criação da Propriedade e financiamento — a propriedade criada automaticamente e o empréstimo marcador de posição, em detalhe.
4. Cenário: Um empréstimo, da originação à quitação — o lado do empréstimo deste negócio, de ponta a ponta.
5. Disponibilizando uma propriedade para locação — concluindo a configuração para que o ativo possa ser locado.

Perguntas frequentes